Čo vieme o online hypotékach?

Hypotéka bola ešte donedávna považovaná za tak zložitý proces, že ho inak, ako osobne v banke, ani nebolo možné riešiť. Zmenilo sa to však s príchodom internetu, ktorý všetko zjednodušil a urýchlil. 

Online hypotéka umožňuje, aby ste si žiadosť o úver na bývanie (byt, dom…) vybavili z pohodlia domova a elektronicky pripojili všetky potrebné dokumenty, ktoré môžete následne poslať e-mailom banke.

Do kamennej pobočky banky vám stačí zájsť už len podpísať finálnu zmluvu. Nemusíte sa pritom vôbec báť, že by ste sa zamotali v dôležitých dokumentoch alebo niečo pokazili. Každú vašu otázku môžete urýchlene konzultovať telefonicky s bankovým úverovým špecialistom.

Pochopiteľne, aj v prípade online hypoték platí, že čím bude kratšia doba splácania hypotéky, tým bude pre vás výhodnejšia - nižšie celkové náklady. Zároveň ale treba počítať s vyššou mesačnou splátkou. Horná hranica doby splácania online hypotéky, rovnako, ako u bežnej hypotéky, je 30 rokov.


Prečo sa oplatí online porovnanie hypoték?

Online porovnanie hypoték vám dáva istotu nízkej úrokovej sadzby hypotéky, a to bez poplatkov za vybavenie hypotéky vopred. Ďalšími výhodami sú:

  • jednoduché a rýchle vybavenie online z pohodlia domova
  • profesionálne poradenstvo pri výbere hypotéky zdarma
  • nezávislé porovnanie všetkých dostupných možností
  • možnosť získania refinančnej hypotéky na splatenie starého úveru
  • možnosť získania bezúčelovej hypotéky na čokoľvek
  • možnosť mimoriadnych splátok a predčasného splatenia úveru.

 

Princíp výberu najvhodnejšej hypotéky online na Hyperfinancie.sk

Po vyplnení nášho formuláru a jeho odoslaní sa mu bude venovať školený operátor, ktorý vás bude čo najskôr kontaktovať - spoločne dotiahnete niektoré detaily ohľadom podmienok úveru a zostavíte si podrobnejší profil. Ak žiadate o hypotéku formou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), treba do celého procesu zapojiť obe strany - dlžníka aj spoludlžníka.

Na základe zostaveného profilu vám bude následne vybraný najvhodnejší finančný poradca, ktorý vám predstaví najvýhodnejšie ponuky. Pri každej z nich s vami preberie najmä RPMN (ročná percentuálna miera nákladov), úroky, rôzne varianty využitia hypotéky, jej výšku, dobu splatnosti, poplatky i rôzne doplnkové služby. Dokonca, ak si to budete želať, finančný poradca vás môže zastúpiť pri všetkých jednaniach s bankou.

 

Aký typ hypotéky si vybrať?

O tom, aký typ hypotéky budete potrebovať, rozhoduje mnoho faktorov. Môže ísť napríklad o vek, životnú situáciu, finančné ciele či potreby.

Hypotéka pre živnostníka

Základným parametrom na schválenie hypotéky pre živnostníka v roku 2021 je vydokladovanie dostatočného príjmu - bonita živnostníka. Pomocou nej sa dokazuje, či žiadateľ bude schopný hypotéku splácať. Zisťuje sa čistý príjem živnostníkov, ktorý vychádza z posledného daňového priznania. V tomto prípade je hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa bude v súvislosti s hypotékou zakladať, až druhoradá. 

Hypotéka pre mladých

Ide o bankový produkt pre mladých, ktorého základom je štátom zvýhodnený úver vo forme daňovej úľavy. Pre splnenie podmienok hypotéky pre mladých žiadateľ nesmie presiahnuť vek 35 rokov. Daňovú úľavu si môže žiadateľ uplatniť raz ročne po dobu 5 rokov, a to vo forme preplatku na dani - maximálne však polovicu zo zaplatených úrokov (do výšky 400 Eur ročne). V našom článku sa dočítate, ako to aktuálne vyzerá s hypotékami pre mladých, štátnym príspevkom a daňovým bonusom.

Americká hypotéka

Ide o bezúčelový úver so založením nehnuteľnosti. Peniaze od banky môžete použiť na čokoľvek bez dokladovania účelu - napríklad na kúpu auta, nábytku či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Tento typ hypotéky však poskytujú iba niektoré banky na Slovensku. Väčšinou je charakteristická kratšou splatnosťou a vyšším úrokom, ako je tomu pri bežnej hypotéke.

Refinancovanie hypotéky

Princípom je vyplatenie jedného úveru novým, výhodnejším. Hlavným cieľom refinancovania hypotéky je znížiť si mesačnú splátku. Pri refinancovaní hypotéky si zároveň môžete požiadať o navýšenie až o 5 % (maximálne do výšky 2 000 eur), a to bez toho, aby ste museli dokladovať výšku príjmu. Môžete si tiež predĺžiť dobu splácania, prípadne vymeniť ďalšie výhodnejšie produkty a služby, ktoré máte okolo hypotéky. V našom článku sa dočítate, kedy sa  refinancovanie hypotéky oplatí a ako na to.

Hypotéka naopak

Ide o špecifický druh hypotéky, v ktorom si žiadateľ necháva schváliť určitú výšku hypotéky, bez špecifikácie kupovanej a zakladanej nehnuteľnosti. Ide teda o opačný proces - najprv schválenie a až potom nehnuteľnosť. Žiadateľ pri hypotéke naopak dopredu vie, že hypotéku už má a jediné čo ostáva, je hľadať si nehnuteľnosť.



Kto môže o hypotéku požiadať a aké sú podmienky?

Základnou podmienkou získania hypotéky je založenie nehnuteľnosti, buď existujúcej alebo tej, ktorú plánujete hypotekárnym úverom financovať.

O hypotéku môže požiadať každý, kto spĺňa nasledujúce podmienky: 

  • vek od 18 do 65 rokov
  • slovenské občianstvo alebo trvalý pobyt na Slovensku 
  • dostatočný a preukázateľný príjem
  • bonita
  • pozitívna úverová história

 

O tom, či hypotéku dostanete alebo nie, rozhodujú odporúčané kľúčové parametre pre hypotekárne úvery nastavené Národnou bankou Slovenska:

  • DSTI (debt service to income) - pomer ročných priemerných výdavkov súvisiacich so zadlžením voči čistému mesačnému príjmu, maximálne do 60 %.
  • DTI (debt to income) - maximálne úverové zaťaženie, ktoré nesmie prekročiť 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa.
  • LTV (loan to value) - pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti maximálne do 80 %.
  • Limit maximálnej splatnosti úverov - 30 rokov.

Viac o podmienkach získania hypoték sa dozviete v našom článku.


Ako prebieha schvaľovanie hypotéky

Schvaľovanie hypotéky (celý postup v našom článku) má viacero fáz a začína podaním žiadosti spolu so všetkými potrebnými dokumentmi. Čas ukončenia tohto procesu pritom závisí od toho, čo všetko klient dokladuje, koľko si požičiava, akú má bonitu, a akú nehnuteľnosť zakladá.

Prvým krokom po podaní žiadosti o úver a udelením súhlasu so spracovaním osobných údajov je, že banka urobí na základe osobných údajov rýchle šetrenie cez bankový úverový register. Výsledkom je informácia, či môže banka žiadateľovi úver poskytnúť. Overuje sa tu najmä finančná história a dostupné informácie o bonite žiadateľa.

Po predbežnom schválení môže žiadateľ doložiť všetky potrebné doklady - výška príjmu, list vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti, znalecký posudok a návrh kúpnej zmluvy. Samozrejme, banka si ako prvé overí vašu bonitu a typ príjmu. Rovnako si overí hodnotu nehnuteľnosti a v prípade potreby aj splnenie iných podmienok. 

V súvislosti s vaším príjmom si banka preverí:

  • Ste zamestnaný alebo podnikáte?
  • Máte pravidelný a bankou akceptovateľný príjem?
  • Aká je vaša výška príjmu, či už z pracovného pomeru alebo podnikania?
  • Máte pracovný pomer na dobu neurčitú?
  • Ak podnikáte, tak ako dlho?

Nasleduje schválenie úveru - na základe žiadosti a splnení vyššie uvedených podmienok. Banka však ponúka schválenie hypotéky za presne a vopred stanovených podmienok. Ide najmä o podmienky ohľadom výšky hypotekárneho úveru, doby splatnosti a úrokovej sadzby. Ak klient návrh banky príjme, banka schváli úver.

Záverečným krokom schvaľovania je podpis úverových zmlúv, záložných zmlúv, a iných potrebných dokumentov. Následne banka po prijatí návrhu vkladu na kataster uvoľní finančné prostriedky podľa dohody, a to buď na vyplatenie kúpnej ceny alebo na začiatok stavby nehnuteľnosti.

Niektoré banky si účtujú aj poplatok za spracovanie a poskytnutie hypotekárneho úveru, najčastejšie stanovené vo výške % z hodnoty poskytnutej hypotéky.

Nezabudnite, že pred čerpaním úveru banka vyžaduje poistiť nehnuteľnosť na sumu zodpovedajúcu minimálne výške poskytnutého úveru. Zároveň treba vinkulovať poistné predmetnej nehnuteľnosti v prospech banky.


Na čo si dať pozor pri hypotéke

Ako prvé je dôležité prihliadať na to, aké podmienky musíte ako žiadateľ spĺňať počas celej doby splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný aj na vedenie iných produktov v banke – bežný účet, zasielanie príjmu či poistenie úveru. 

Pripravili sme pre vás krátky zoznam dôležitých bodov, ktoré by ste mali pri žiadosti o hypotéku zvážiť:

  • Fixácia - ako prvé si treba odsledovať úrok poskytnutý bankou a s tým spojenú fixáciu úrokovej sadzby. Ide o obdobie, počas ktorého bude úrok nemenný, čiže bude rovnaká aj mesačná splátka. Fixovať úrok je možné na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Záleží od výberu banky. V našom článku sa dozviete všetko, čo treba vedieť o fixácii úrokov hypoték.
  • Mimoriadne bezplatné splátky - v závislosti od konkrétnej banky môžete robiť mimoriadne splátky aj mimo výročia fixácie, najčastejšie do 20 % istiny žiadanej hypotéky, prípadne do 20 % aktuálneho zostatku hypotéky.
  • Dokladovanie účelu použitia - sú banky, ktoré vyžadujú len čestné prehlásenie o tom, že ste peniaze použili výlučne na nehnuteľnosť. Niekedy stačí, ak sa preukážete aj fotkami vykonaných prác alebo napíšete banke orientačný rozpočet. Avšak sú aj také banky, ktorým musíte všetko do posledného eura zdokladovať bločkami či faktúrami.
  • Forma splácania - na výber máte medzi „progresívnym“, „degresívnym“ a „anuitným“ splácaním. V prípade anuitného splácania je užitočné výšku úroku vopred vypočítať prostredníctvom úverovej kalkulačky.
  • Znalecký posudok - znalecké posudky na nehnuteľnosti vám môže vypracovať súkromný znalec, interný znalec banky alebo zmluvný znalec banky. Výhodné však je, ak je spolupráca znalca a banky čo možno najužšia.
  • Predčasné splatenie - pri predčasnom splatení úveru vám nehrozia žiadne vysoké pokuty. Podľa zákona má banka právo na maximálne 1 % poplatok z predčasne splatenej časti úveru, aj to iba za predpokladu, že predčasne splácate viac ako 20 % zo zostávajúcej istiny. Toľko totiž môžete ročne splatiť bez poplatku vo forme mimoriadnej splátky. V našom článku sa dozviete či sa predčasné splatenie hypotéky oplatí a ako postupovať.


Aké sú možnosti dofinancovania hypotéky?

Vzhľadom k tomu, že čas zlatých hypoték je už dávno preč a banky poskytujú hypotéku vo výške 80, najviac 90 % z ceny nehnuteľnosti, v prípade absencie finančnej rezervy na vašom účte je nutnosť.

Poznáme 4 spôsoby dofinancovania hypotéky, ak nemáte finančnú rezervu

  • spotrebným úverom, 
  • založením druhej nehnuteľnosti, 
  • stavebným úverom k stavebnému sporeniu,
  • medziúverom k stavebnému sporeniu.

Ako na dofinancovanie hypotéky sa dočítate v našom článku.


Úverová kalkulačka

V spojitosti s hľadaním výhodnej hypotéky je často náročné orientovať sa v ponukách rôznych úrokov, poplatkov či podmienok. Riešením je naša úverová kalkulačka, vďaka ktorej získate možnosť online kalkulácie a porovnania jednotlivých ponúk hypoték. Pochopiteľne, nezáväzne a bez povinnosti vybrať si daný hypoúver.


Časté otázky

Je možné mať dve hypotéky?

Môžete splácať ľubovoľný počet hypoték. Podmienkou ale je, aby ste mali dostatočný príjem.

Je možné získať hypotéku, ak mám príjem zo zahraničia?

Áno, musí však platiť, že váš pracovný pomer v zahraničí trvá minimálne 6 až 12 mesiacov. Hypotéka na Slovensku vám bude schválená iba vtedy, ak donesiete potrebné doklady. Pamätajte, že každá banka má svoje vlastné pravidlá akceptácie príjmu zo zahraničia.

Ako dlho trvá schválenie hypotéky?

Štandardný proces schvaľovania hypotéky trvá približne 5 dní. Môže to však byť aj 2 dni alebo viac ako 2 týždne.

Do akého veku sa poskytuje hypotéka?

Hypotéka musí byť splatená do veku 65, prípadne 70 rokov. Aktuálny vek spolu s časom splácania nesmú presiahnuť hornú hranicu veku, kedy už musí byť úver splatený. Obdobie splatnosti však môže byť aj kratšie, pričom je hodnota úveru z toho dôvodu nižšia a mesačná splátka vyššia.

Čo potrebujem na vybavenie hypotéky?

Detaily môžu byť u jednotlivých bánk odlišné, pretože sa líšia svojimi podmienkami poskytnutia hypoúveru. Vo všeobecnosti však budete potrebovať výpis z úverového registra, znalecký posudok predmetnej nehnuteľnosti, doklad o výške príjmu od zamestnávateľa alebo iný doklad o príjme (ak ste napríklad podnikateľ), kúpnu zmluvu a poistnú zmluvu. Niektoré banky chcú výpis z účtu za posledný mesiac, ďalšie zase za 3 alebo 6 mesiacov.

Ako dlho musím byť zamestnaný, aby som dostal hypotéku?

Ako dlho musím byť zamestnaný, aby som dostal hypotéku?
Minimálna doba pracovného pomeru záleží od jednotlivých bánk. V priemere je to však aspoň 6 mesiacov. V niektorých bankách to môže byť aj rok alebo len 99 dní.

Prenájom alebo hypotéka?

Prenájom a hypotéka majú svoje plusy i mínusy. Bývanie v prenájme je riešením pre agilných a flexibilných ľudí, ktorí sa nechcú viazať. Ak sa však chystáte usadiť a nemienite sa pravidelne sťahovať, bude pre vás ideálnym riešením hypotéka. V našom článku sa dočítate, ako na kúpu bytu na hypotéku.

Môžem kúpiť alebo predať dom či byt s hypotékou?

Samozrejme, nehnuteľnosť zaťažená hypotékou sa dá aj kúpiť, aj predať. Dôležité sú správne načasovanie a koordinácia, pretože do procesu vstupuje nielen kupujúci a predávajúci, ale aj banka, ktorá má záložné právo na nehnuteľnosť.