Prenájom vs. hypotéka - čo je pre vás vhodnejšie?

Ján Schneider   Publikované 21.05.2021 Rada| Hypotéky

Prenájom vs. hypotéka - čo je pre vás vhodnejšie?

Vždy je to individuálne, voľba spôsobu financovania bývania je osobná záležitosť, podobne ako preferencie výzdoby interiéru. Ak bývame v kaštieli a máme vkus, tak máme na to, aby nám na stenách viseli originály. Ak si prenajmeme garzónku, zavesíme si tam čo len chceme a samozrejme opäť len to, na čo máme. Univerzálny návod na porovnanie výhodnosti nájmu a hypotéky neexistuje. Dokážeme ale porovnať základné parametre, výhody a nevýhody oboch spôsobov financovania bývania z rôznych uhlov pohľadu.

Vstupné parametre sú premenné

Okrem konkrétnej osobnej finančnej situácie, sociálneho statusu, životnej situácie a osobných preferencií vstupuje do rozhodovacieho procesu viacero faktorov, ktoré nemáme šancu ovplyvniť. Bývanie si treba vyberať nielen podľa ceny, existujú aj ďalšie parametre. Zvyčajne nie sú fixne dané , ale premenné - pomerne často sa meniace - a určite majú vplyv na konečné rozhodnutie. Kľúčová je ale otázka: máme na to teraz a budeme na to mať o rok, dva, či x rokov?

Hľadisko príjmu

Berme ho ako kľúčové, pri posudzovaní kredibility, bonity žiadateľa hypotéky je preukázanie schopnosti splácať na prvom mieste. Keď to prioritne riešia bankári, je to dôležité. Možno to znie triviálne, ale treba si naozaj triezvo a racionálne zhodnotiť, na čo máme a na čo nie. Či dokážeme dajme tomu niekoľko rokov platiť nájom, alebo 20 a viac rokov hypotéku a či máme aj na jej spolufinancovanie.

Lokalizačné hľadisko

Aj v našej malej krajinke je dôležité, kde bývanie riešite. Dvojgeneračná vila na Slavíne v susedstve víkendovej rezidencie britskej ambasády je iná cenová kategória ako dvojgeneračná vila v Sabinove. A možno na počudovanie sú zaujímavé rozdiely nielen medzi krajmi, ale aj v rámci jedného mesta, okresu či regiónu. Za cenu bežného trojizbového bytu vo Zvolene kúpite v Košiciach možno garsónku.

/data/hyperfinancie.sk/multimedia/documents/priemerna-cena-byvania-v-1-q-2021.png

Zdroj: vlastné spracovanie. Data: Národná banka Slovenska

Pohľad optikou životného štýlu

Ak ste mladý, neusadený človek bez záväzkov, ktoré by vás viazali na jedno miesto, jednoznačnou voľbou je nájom. Je to síce v mesačných nákladoch drahšie riešenie ako hypotéka, ale podstatne flexibilnejšie. Ste viazaní len nájomnou zmluvou, ktorá sa zvyčajne uzatvára na rok. Nevýhod je viacero, základná je tá, že nebývate „vo svojom“ a nájom ide do vrecka majiteľovi.

Ako nájomník nemáte možnosť výrazne zasahovať do toho, ako bývanie vyzerá. Možno až na tie vlastné obrazy a pár obľúbených rastliniek, ktoré viete ľahko presťahovať. Rekonštrukcia a zariadenie interiéru po svojom prakticky nepripadá do úvahy. Nuž a bývanie v nájme nie je bývaním s istotou, že o mesiac sa nebudete musieť vysťahovať – zmluva-nezmluva… pri hypotékach je to v podstate naopak.

Výhody a nevýhody hypotéky

  • hypotéka je spôsob financovania bývania pre všetkých, ktorí sa chcú usadiť
  • na rozdiel od nájmu hypotékou splácam bývanie, ktoré po splatení budem vlastniť
  • splátky hypotéky a aj úveru na 20% dofinancovanie by mali byť nižšie ako nájom rovnakej nehnuteľnosti
  • relatívne nízka výška splátok vyplýva z ich rozloženia v dlhom čase splácania
  • dlhá splatnosť je z pohľadu možných životných situácií „čo ak“ nevýhodou, hypotéka je záväzok na desiatky rokov
  • hypotéka je po štátom dotovaných produktoch financovania bývania najvýhodnejším spôsobom financovania bývania

Výhody a nevýhody nájmu

  • nájom je riešenie pre agilných, flexibilných ľudí, ktorí sa neradi viažu a neplánujú budúcnosť v horizonte desiatok rokov
  • flexibilnosť je výhodou ale aj nevýhodou – ak je „flexibilný“ majiteľ nehnuteľnosti a vypovie vám zmluvu alebo zvýši nájom
  • výšku nájmu neviete fixovať
  • vyššia mesačná platba v porovnaní so splátkou hypotéky identickej nehnuteľnosti
  • ak nebývate vo svojom, nemáte šancu riešiť úpravu interiéru či rekonštrukciu
  • tak, ako si nevyberáte susedov, nevyberáte si ani majiteľa nehnuteľnosti
  • ak bývate v podnájme viac než 5 rokov v jednom meste, je čas uvažovať nad hypotékou

Náš tip

Napriek tomu, že rozhodnutie či financovať bývanie hypotékou, alebo ísť do nájmu je na vás: ak máte na spolufinancovanie a splácanie hypotéky, neváhajte, kým je čas. Úrokové sadzby pod kuratelou Národnej banky Slovenska a Európskej centrálnej banky sú stále na dne a pokles cien nehnuteľností je v nedohľadne. Niektoré banky aj na Slovensku však už strácajú trpezlivosť a kritériá a podmienky získania hypoték postupne sprísňujú.


Štatisticky

Aj keď historicky prvé elektronické sčítanie obyvateľstva v našej krajine pokračuje – aktuálne fázou asistovaného dosčítavania – máme k dispozícii iné štatistické údaje. Dokážu nám veľa napovedať o vývoji na trhu nehnuteľností, ale aj dostupnosti bývania. Koronakríza napríklad prehĺbila aj prepad stavebníctva, dokonca bol prekonaný rekord z predchádzajúcej krízy v roku 2009. Týka sa to aj zníženia počtu novostavieb domov a bytov.

Analytici a štatistici zaznamenávajú trvalý mierny pokles cien nájomného – až na výkyvy v hlavnom meste. Pričom platí pomer: čím je lacnejšie nájomné bývanie, tým vyššia je relatívna cena bývania v kúpenej nehnuteľnosti. Začiatkom tohto roka sa mierne pribrzdilo úverovanie bývania, ale opäť sa rozbehlo za v podstate nezmenených podmienok oproti minulému roku.

Ďalší zaujímavý údaj: minulý rok bol na Slovensku historicky – od vzniku 1. Československej republiky v roku 1918 – najnižší počet sobášov. Tento údaj môže pomerne zaujímavo zahýbať hypotekárnym trhom. Hypotéky majú totiž logicky vyššiu šancu získať manželia s dvoma príjmami ako žiadatelia jednotlivci.

Priemerné ceny nehnuteľností v € za m2 podľa typu domu alebo bytu, medziročné kvartálne porovnanie, celé Slovensko

Priemerná cena bytov v € / m2Priemerná cena domov v € / m2
Rok, štvrťrok1-i2-i3-i41-i5-i +DomVila
1Q 20212 5002 3212 0272 0122 0901 4392 627
1Q 20202 2262 1081 9011 8602 1211 2472 363
1Q 20192 0811 9251 6991 7401 8981 1712 023
1Q 20181 8671 7641 5791 6171 5891 1201 765

Aj v prvom kvartáli 2. koronového roka ceny nehnuteľností rastú. Jediný parameter priemernej ceny nehnuteľností, ktorý medziročne v prvom štvrťroku 2021 nestúpol, ale mierne klesol, je cena 5 a viac izbových bytov. Čo je na realitnom trhu v podstate luxusný nadštandard, kde ponuka výrazne prevyšuje dopyt.

Zdroj: Národná banka Slovenska

Viete...
... že podľa údajov Eurostatu a slovenských bánk býva až okolo 90 % obyvateľov Slovenska „vo vlastnom?“

Toto v Európe nadpriemerne vysoké číslo súvisí najmä s odpredajmi nájomných bytov po roku 1989 za netrhovo zvýhodnené ceny. V podnájme býva okolo 8,5 % Sloveniek a Slovákov.


Čo si teda vyberiete?

Hypotéka verzus nájom je večná dilema pre každého, kto rieši samostatné bývanie. Oba spôsoby majú svoje plusy aj mínusy. Bývanie v podnájme je riešenie pre agilných, flexibilných ľudí, ktorí sa nechcú viazať. Ak sa chystáte usadiť, nemienite sa pravidelne sťahovať a chcete bývať „vo svojom“, ideálnym riešením je hypotéka. Aj keď výber samozrejme necháme na vás, ak môžete a bude vám to vychádzať, zvážte hypotéku. Kým je ešte čas, pretože pandemická éra „hypotekárneho Eldoráda“ úrokov hypoték padnutých na historické dno sa pomaly ale isto končí.

Zdroje: Štatistický úrad SR | Národná banka Slovenska

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi