Možnosti dofinancovania hypotéky

Ján Schneider   Publikované 06.08.2021 Rada| Hypotéky

Možnosti dofinancovania hypotéky

Dlhodobo a už na prasknutie nafukovaná bublina cien nehnuteľností v našej krajine nie a nie spľasnúť, naopak, ktosi ju stále prifukuje. Podľa analytikov budú ceny nehnuteľností na Slovensku rásť naďalej, aj keď už ani nemajú kam, a tým pokračuje aj trend hyperlacných hypoték. Stále teda máme dôvod tvrdiť, že ísť do hypotéky sa oplatí. Kde však vziať 10-20 % na dofinancovanie hypotéky? Veci sa totiž majú tak, že ak splníte podmienky a hypotéku získate, máte šancu reálne dostať 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, vo výnimočných prípadoch až 90 %.

 

Prečo nemáme na Slovensku 100 % hypotéky

Bankový a hypotekárny biznis nie je charitatívna činnosť a banky potrebujú generovať zisk. Pri súčasných úrokových sadzbách nastavených Európskou centrálnou bankou na historické dná nemá šancu ani najsilnejší bankový dom poskytovať „full hypotéky“. Okrem toho v každej krajine bdie nad hypotekárnym trhom národná banka. Naša národná banka má už pomerne dlho nastavené tieto limity hypotekárneho trhu:

  • DSTI – debt service to income – ukazovateľ schopnosti splácať, zjednodušene, pomer splátok po zohľadnení zvýšenia úrokovej sadzby o 2 % k čistému príjmu zníženému o životné minimum = maximálne 60 %
  • DTI – debt t income – ukazovateľ celkovej zadlženosti, vyjadrený ako podiel celkového dlhu k ročnému čistému príjmu = maximálne 8-násobok
  • LTV – loan to value – ukazovateľ zabezpečenia úveru, teda podiel dlhu k hodnote zabezpečenia = 80 %
  • limit maximálnej splatnosti = 30 rokov

Limity hypotekárneho trhu nastavené centrálnou bankou nie sú pre komerčné banky povinné, ale odporúčané. Sú však všeobecne akceptované, ako mantinely podmienok získania hypotekárneho úveru. Keby sme porovnali hypotekárne limity v iných krajinách únie, potvrdilo by sa nám, že naša národná banka patrí v Európe medzi konzervatívnejšie centrálne banky.

Mohlo by vás zaujímať: Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti

Slovenský hypotekárny strop je 90%

Z aktuálne platných a podľa realistického odhadu v blízkej budúcnosti nemenných hypotekárnych limitov nastavených a odporúčaných NBS sú teda načiarané základné “lajny” hypotekárneho ihriska. Maximálne 5% nových hypoték môže mať LTV 90%. Zvyčajne ide o “nepriestrelne” zabezpečené hypotéky bonitnou nehnuteľnosťou. Teda nehnuteľnosťou, ktorú banka dokáže predať v prípade zlyhania úveru.

Na 90% strop dosiahnu žiadatelia, ktorí okrem kvalitného zabezpečenia majú pri preverovaní bonity a schopnosti splácať “výsledky ako z bankovej príručky”. Teda také, že všetko spĺňajú ak nie dokonale stopercentne, tak na solídnych 90%: majú nielen ideálny “aktívny” vek, dobre platený job a aj kvalitne poistenú neschopnosť splácať.

Viete…
… že okrem historicky najvyšších cien nehnuteľností a najnižších úrokových sadzieb lámu u nás rekordy aj úvery na bývanie?

V marci tohto roka bol zaznamenaný historicky najvyšší medziročný nárast objemu úverov na bývanie vo výške 351 miliónov €. Rekordné medziročné tempo nárastu v hodnote 9 % nás zaradilo na siedmu priečku v rámci únie. Hypotekárny boom teda nezažívame len na Slovensku.

 


Ako dofinancovať hypotéku?

Na dofinancovanie hypotekárneho úveru budete teda potrebovať 20 %, vo výnimočných prípadoch - čo je okolo 5 % všetkých nových hypotekárnych úverov - 10 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Nie však hocijakej hodnoty, ale určenej znalcom pre účely zabezpečenia hypotekárneho úveru. Z viacerých spôsobov dofinancovania hypotekárneho úveru môžeme odporučiť tieto – v poradí podľa výhodnosti:

1. Vlastné zdroje

  • najelegantnejšie, ale štatisticky zrejme najmenej využívané riešenie
  • mizivé percento ľudí, ktorí financujú bývanie hypotékou, má prostriedky na jej dofinancovanie
  • výhodami sú nulové úročenie, preplatenie a náklady
  • nevýhodou je nevyhnutnosť pravidelne sporiť a zhodnocovať prostriedky pár rokov vopred

2. Dočasné založenie ďalšej nehnuteľnosti

  • tento spôsob je vhodný najmä pre ľudí, ktorých príbuzní nemajú problém založiť svoju nehnuteľnosť
  • banky tento spôsob za určitých podmienok akceptujú, ako splnenie limitu LTV
  • výhodou je možnosť zrušenia zábezpeky po čase fixácie hypotéky
  • nevýhodou aj výhodou je samotný princíp – prenesenie ťarchy splácania vášho úveru na ďalšie plecia
  • ďalšou nehnuteľnosťou samozrejme môže byť aj pozemok

3. Medziúver zo stavebného sporenia

  • túto možnosť bežne využívajú prezieraví stavební sporitelia
  • nevýhodou je nevyhnutnosť mať uzavreté stavebné sporenie – ak chcete získať výhodné podmienky
  • výhodami sú nízke, štátom dotované úročenie a nízke splátky vyplývajúce zo splatnosti 20-30 rokov
  • získať medziúver je možné za menej výhodných podmienok aj bez existujúceho stavebného sporenia

4. Úver na dofinancovanie hypotéky

  • tento produkt ponúkajú niektoré banky pôsobiace na Slovensku
  • ak ho má banka, kde žiadate o hypotéku, neponúkne vám ho automaticky
  • pozitívom je ručenie jednou nehnuteľnosťou a možnosť refinancovania do jedného úveru
  • negatívom môže byť fixácia a viazanie v jednej banke

5. Štandardný bezúčelový spotrebný úver

  • toto najmenej výhodné riešenie je využívané najčastejšie pre jeho relatívne ľahkú dostupnosť
  • je vhodné pre každého, kto dokáže splácať hypotéku aj spotrebný úver k hypotéke
  • odporúčame požiadať o pôžičku priamo v banke, v ktorej žiadate o hypotéku, dostanete výhodnejšie podmienky
  • výhodou je možnosť refinancovania spolu s hypotékou do jedného úveru
  • nevýhodami môžu byť maximálna výška nezaisteného bezúčelového úveru – okolo 30 tisíc €, maximálna splatnosť 8 rokov a pomerne vysoké úročenie

Ideálnym riešením je dofinancovanie hypotéky z vlastných zdrojov. Vyžaduje si to však dokonalé načasovanie stratégie: čím skôr začnete efektívne zhodnocovať prostriedky na dofinancovanie hypotéky, tým viac kapitálu dokážete nakumulovať. Spôsobov, ako zhodnotiť financie, ktoré máte v prebytkovom rodinnom rozpočte naviac, je viacero. Akékoľvek zhodnocovanie, napríklad aj investičné, však musí byť dlhodobé, pravidelné a s uvedomením si rizika.

Samozrejmosťou by malo byť nikdy nesiahať na „železnú rezervu“, ktorú by mal mať každý odloženú bokom na neočakávané udalosti. Železná rezerva má byť odložená a k dispozícii na krízové financovanie, ktorým dofinancovanie hypotéky nie je. Preto treba nad dofinancovaním hypotéky uvažovať v dostatočnom predstihu, a ak si netrúfate investovať, skúste aspoň na svoje budúce bývanie pravidelne sporiť.

Náš tip

Ceny nehnuteľností nebudú rásť do nekonečna a ani kovidové úrokové miery nebudú večne na dne. Treba rátať s tým, že realitný trh sa po prasknutí niekoľko rokov nadmerne nafukovanej realitnej bubliny síce nezrúti, ale mierne prenastaví. Ak ste si vybrali spôsob dofinancovania, choďte do hypotéky čím skôr. Dovolíme si totiž predpokladať, že zastaveniu rastu cien realít bude predchádzať zvýšenie úrokových sadzieb. Otázka pritom neznie či, ale kedy - podľa dostupných indícií zrejme už koncom tohto roka.


Dofinancovanie hypotéky 2021…

… nie je v zásade iné, ako v roku 2020. Nič sa prakticky nezmenilo: ceny nehnuteľností na Slovensku stále neprestávajú rásť a úrokové sadzby ležia na historickom dne. S limitmi hypotekárneho trhu nastavenými NBS tiež nič nepohlo a aj objem hypotekárnych úverov láme rekordy. Kým je ešte ten správny čas, netreba váhať a využiť niektorý zo spôsobov dofinancovania hypotéky. Lacnejšie hypotéky už zrejme nezažijeme a tento stav nebude trvať navždy. V našom článku sa dočítate: Ako vybaviť hypotéku: Komplexný návod pre každého.

Zdroje: Národná banka Slovenska | Štatistický úrad SR | Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi