Možnosti dofinancovania hypotéky

Ján Schneider   Publikované 06.08.2021 Rada| Hypotéky

Možnosti dofinancovania hypotéky

Dlhodobo a už na prasknutie nafukovaná bublina cien nehnuteľností v našej krajine nie a nie spľasnúť, naopak, ktosi ju stále prifukuje. Podľa analytikov budú ceny nehnuteľností na Slovensku rásť naďalej, aj keď už ani nemajú kam, a tým pokračuje aj trend hyperlacných hypoték. Stále teda máme dôvod tvrdiť, že ísť do hypotéky sa oplatí. Kde však vziať 10-20 % na dofinancovanie hypotéky? Veci sa totiž majú tak, že ak splníte podmienky a hypotéku získate, máte šancu reálne dostať 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, vo výnimočných prípadoch až 90 %.

 

Prečo nemáme na Slovensku 100 % hypotéky

Bankový a hypotekárny biznis nie je charitatívna činnosť a banky potrebujú generovať zisk. Pri súčasných úrokových sadzbách nastavených Európskou centrálnou bankou na historické dná nemá šancu ani najsilnejší bankový dom poskytovať „full hypotéky“. Okrem toho v každej krajine bdie nad hypotekárnym trhom národná banka. Naša národná banka má už pomerne dlho nastavené tieto limity hypotekárneho trhu:

  • DSTI – debt service to income – ukazovateľ schopnosti splácať, zjednodušene, pomer splátok po zohľadnení zvýšenia úrokovej sadzby o 2 % k čistému príjmu zníženému o životné minimum = maximálne 60 %
  • DTI – debt t income – ukazovateľ celkovej zadlženosti, vyjadrený ako podiel celkového dlhu k ročnému čistému príjmu = maximálne 8-násobok
  • LTV – loan to value – ukazovateľ zabezpečenia úveru, teda podiel dlhu k hodnote zabezpečenia = 80 %
  • limit maximálnej splatnosti = 30 rokov

Limity hypotekárneho trhu nastavené centrálnou bankou nie sú pre komerčné banky povinné, ale odporúčané. Sú však všeobecne akceptované, ako mantinely podmienok získania hypotekárneho úveru. Keby sme porovnali hypotekárne limity v iných krajinách únie, potvrdilo by sa nám, že naša národná banka patrí v Európe medzi konzervatívnejšie centrálne banky.

Mohlo by vás zaujímať: Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti

 

Slovenský hypotekárny strop je 90%

Z aktuálne platných a podľa realistického odhadu v blízkej budúcnosti nemenných hypotekárnych limitov nastavených a odporúčaných NBS sú teda načiarané základné “lajny” hypotekárneho ihriska. Maximálne 5% nových hypoték môže mať LTV 90%. Zvyčajne ide o “nepriestrelne” zabezpečené hypotéky bonitnou nehnuteľnosťou. Teda nehnuteľnosťou, ktorú banka dokáže predať v prípade zlyhania úveru.

Na 90% strop dosiahnu žiadatelia, ktorí okrem kvalitného zabezpečenia majú pri preverovaní bonity a schopnosti splácať “výsledky ako z bankovej príručky”. Teda také, že všetko spĺňajú ak nie dokonale stopercentne, tak na solídnych 90%: majú nielen ideálny “aktívny” vek, dobre platený job a aj kvalitne poistenú neschopnosť splácať.

 

Viete…
… že okrem historicky najvyšších cien nehnuteľností a najnižších úrokových sadzieb lámu u nás rekordy aj úvery na bývanie?

V marci tohto roka bol zaznamenaný historicky najvyšší medziročný nárast objemu úverov na bývanie vo výške 351 miliónov €. Rekordné medziročné tempo nárastu v hodnote 9 % nás zaradilo na siedmu priečku v rámci únie. Hypotekárny boom teda nezažívame len na Slovensku.


 

Ako dofinancovať hypotéku?

Na dofinancovanie hypotekárneho úveru budete teda potrebovať 20 %, vo výnimočných prípadoch - čo je okolo 5 % všetkých nových hypotekárnych úverov - 10 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Nie však hocijakej hodnoty, ale určenej znalcom pre účely zabezpečenia hypotekárneho úveru. Z viacerých spôsobov dofinancovania hypotekárneho úveru môžeme odporučiť tieto – v poradí podľa výhodnosti:

1. Vlastné zdroje

  • najelegantnejšie, ale štatisticky zrejme najmenej využívané riešenie
  • mizivé percento ľudí, ktorí financujú bývanie hypotékou, má prostriedky na jej dofinancovanie
  • výhodami sú nulové úročenie, preplatenie a náklady
  • nevýhodou je nevyhnutnosť pravidelne sporiť a zhodnocovať prostriedky pár rokov vopred

2. Dočasné založenie ďalšej nehnuteľnosti

  • tento spôsob je vhodný najmä pre ľudí, ktorých príbuzní nemajú problém založiť svoju nehnuteľnosť
  • banky tento spôsob za určitých podmienok akceptujú, ako splnenie limitu LTV
  • výhodou je možnosť zrušenia zábezpeky po čase fixácie hypotéky
  • nevýhodou aj výhodou je samotný princíp – prenesenie ťarchy splácania vášho úveru na ďalšie plecia
  • ďalšou nehnuteľnosťou samozrejme môže byť aj pozemok

3. Medziúver zo stavebného sporenia

  • túto možnosť bežne využívajú prezieraví stavební sporitelia
  • nevýhodou je nevyhnutnosť mať uzavreté stavebné sporenie – ak chcete získať výhodné podmienky
  • výhodami sú nízke, štátom dotované úročenie a nízke splátky vyplývajúce zo splatnosti 20-30 rokov
  • získať medziúver je možné za menej výhodných podmienok aj bez existujúceho stavebného sporenia

4. Úver na dofinancovanie hypotéky

  • tento produkt ponúkajú niektoré banky pôsobiace na Slovensku
  • ak ho má banka, kde žiadate o hypotéku, neponúkne vám ho automaticky
  • pozitívom je ručenie jednou nehnuteľnosťou a možnosť refinancovania do jedného úveru
  • negatívom môže byť fixácia a viazanie v jednej banke

5. Štandardný bezúčelový spotrebný úver

  • toto najmenej výhodné riešenie je využívané najčastejšie pre jeho relatívne ľahkú dostupnosť
  • je vhodné pre každého, kto dokáže splácať hypotéku aj spotrebný úver k hypotéke
  • odporúčame požiadať o pôžičku priamo v banke, v ktorej žiadate o hypotéku, dostanete výhodnejšie podmienky
  • výhodou je možnosť refinancovania spolu s hypotékou do jedného úveru
  • nevýhodami môžu byť maximálna výška nezaisteného bezúčelového úveru – okolo 30 tisíc €, maximálna splatnosť 8 rokov a pomerne vysoké úročenie

Ideálnym riešením je dofinancovanie hypotéky z vlastných zdrojov. Vyžaduje si to však dokonalé načasovanie stratégie: čím skôr začnete efektívne zhodnocovať prostriedky na dofinancovanie hypotéky, tým viac kapitálu dokážete nakumulovať. Spôsobov, ako zhodnotiť financie, ktoré máte v prebytkovom rodinnom rozpočte naviac, je viacero. Akékoľvek zhodnocovanie, napríklad aj investičné, však musí byť dlhodobé, pravidelné a s uvedomením si rizika.

Samozrejmosťou by malo byť nikdy nesiahať na „železnú rezervu“, ktorú by mal mať každý odloženú bokom na neočakávané udalosti. Železná rezerva má byť odložená a k dispozícii na krízové financovanie, ktorým dofinancovanie hypotéky nie je. Preto treba nad dofinancovaním hypotéky uvažovať v dostatočnom predstihu, a ak si netrúfate investovať, skúste aspoň na svoje budúce bývanie pravidelne sporiť.

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Je členom odbornej poroty ankety Zlatá minca 2020, kde nezávisle hodnotil finančné produkty Prečítať viac o autorovi