Oplatí sa fixácia úrokovej sadzby pri hypotéke?

Ján Schneider   Publikované 11.08.2021 Rada| Hypotéky

Oplatí sa fixácia úrokovej sadzby pri hypotéke?

Na chvíľku sme sa tvorivo zapálili a vyprodukovali zopár trefných názorných prirovnaní: fixácia pri hypotéke je ako závlačka – drží to, čo potrebujeme, a tam, kde potrebujeme. Pre netechnické typy, ktoré netušia, čo je závlačka: fixácia hypotekárneho úveru je ako guma v trenírkach – drží to, čo treba, tam, kde treba, a dokedy treba. Pre úplne najmladších: trenírky sa nosili v dávnych časoch pred boxerkami. Aj závlačku, aj gumu môžeme povoliť, keď to potrebujeme – v podstate rovnako, ako fixáciu pri hypotéke. Poďme si spolu vysvetliť všetko, čo treba vedieť o fixácii úrokov hypoték.

 

Základné pojmy

V prvom rade nefixujeme hypotéku samotnú, ale výšku úroku, ktorý tvorí jednu z premenných položiek celkovej splátky hypotéky. Nebudeme teda riešiť, čo znamená fixácia hypotéky – pretože vlastne nič, pozrieme sa podrobnejšie na fixáciu úrokov hypotekárneho úveru. Tu sú najdôležitejšie definície pojmov súvisiace s fixáciou:

  • fixácia úrokovej sadzby je nástroj využívaný najmä pri dlhodobých úveroch, fixujúci výšku úroku konkrétneho úveru na dobu, počas ktorej sa úrok úveru a jeho splátka nebudú meniť
  • fixácia je „zahibernovanie“ splátkových a úrokových parametrov hypotekárneho úveru v čase, kedy bol dohadovaný na dohodnuté časové obdobie, v ktorom ostanú nemenné
  • fixačné obdobie je zmluvne dohodnutý čas, počas ktorého sú úroky úveru fixované, teda stanovené pevne, nemenne, fixne
  • výročie úrokovej fixácie je vopred zmluvne dohodnutý časový termín, kedy sa fixácia konkrétneho hypotekárneho úveru končí a podľa aktuálnych podmienok a limitov úrokových sadzieb sa nastavuje nová fixácia
  • výročie úrokovej fixácie je okamih zmeny pôvodnej, fixovanej úrokovej sadzby konkrétneho úveru na novú, ktorý nastáva vždy po uplynutí obdobia, počas ktorej boli úroky úveru zmluvne fixované

Fixácia je využívaná všeobecne pri úveroch s dlhodobou – teda viac než 5-ročnou splatnosťou - a uplatňuje sa najmä pri hypotekárnych úveroch. Dĺžka fixačného obdobia nie je zákonne daná, závisí na dohode banky a dlžníka, zvyčajne je to 3, 5 alebo 10 rokov, môže to však byť aj viac alebo menej. Niektoré banky pôsobiace na Slovensku ponúkajú aj ročnú či 15-ročnú fixáciu.

Náš tip

Experti celkom oprávnene prirovnávajú rozhodnutie o nastavení doby fixácie k lotérii, astrológii či inému „vešteniu bez garancií a záruk“. Logická a základná rada: ak riešite nastavenie fixácie dnes, v časoch rekordne nízkych úrokov, natiahnite fixačné obdobie na čo najdlhší čas. Naopak, keď po skončení koronakrízy úroky zase vyskočia hore, fixujte ich výšku na čo najkratšie obdobie. Ustriehnite si aj termín začiatku fixácie, v niektorých bankách je to dátum podpisu zmluvy, v iných až dátum prvého čerpania hypotéky.


Výhody a nevýhody krátkodobej fixácie

Fixácia na 1-5 rokov pri bežnej hypotéke so splatnosťou minimálne 15 rokov bude zrejme generovať nižší výsledný úrok, v porovnaní s dlhodobou fixáciou. Krátkodobá fixácia je preto odporúčaná všetkým, ktorí potrebujú pár rokov platiť za hypotéku nižšie mesačné splátky, ale aj tým, ktorí predpokladajú, že hypotéku splatia o pár rokov predčasne. Relatívne krátkodobá úspora však nemusí byť výhodná z dlhodobého pohľadu.

Tu si treba dávať pozor na výšku „Beblavého konštanty“, teda poplatku 1 % zo zostatku istiny úveru, v prípade jeho predčasného splatenia. Ak počas bežiacej krátkodobej fixácie nájdete ponuku na refinancovanie, ktorá sa neodmieta, pozorne rátajte. 1 % bude pri vyššom zostatku dajme tomu po troch rokoch splácania vyššie, ako keby ste refinancovali hypotéku o pár rokov neskôr. V každom prípade sú aj u nás banky, ktoré v rámci refinancovania preplatia aj 1 % poplatok.

Výhody a nevýhody dlhodobej fixácie

Fixácia úrokov hypotéky na 5 a viac rokov, ktorú môžeme považovať za dlhodobú, je odporúčaná konzervatívnejším klientom. Zvyčajne síce znamená vyšší úrok a mesačnú splátku v porovnani s krátkodobou fixáciou, ale aj stabilizáciu na dlhšie obdobie. Všetci, ktorí zvolia dlhodobú fixáciu majú možnosť presne a dlhodobo naplánovať fixné výdavky spojené s hypotékou.

Žiaden finančný poradca či expert nebude odporúčať klientovi dlhodobú fixáciu v čase, keď sú základné úrokové sadzby vysoké. Za nevýhodu dlhodobej fixácie môžeme paradoxne považovať aj to, čo sa zdá ako výhoda: fixácia ako ochrana pred nepredvídanými výkyvmi úrokových sadzieb. Ak sú výkyvy smerom nadol, dlhodobá fixácia je v konečnom dôsledku nevýhodná.

Fixácia a refinancovanie

Dĺžka fixačného obdobia a termín výročia úrokovej fixácie sú dôležité aj z pohľadu možného refinancovania hypotéky. Rátajte s tým, že o nadchádzajúcom termíne výročia, a teda ukončenia fixácie, vás bude banka informovať vopred. V tomto termíne môžete okrem nastavenia novej fixácie výhodnejších úrokov aj predčasne splatiť celú hypotéku alebo jej časť, a to bez hrozby poplatkov či sankcií. Predčasné splatenie – ak teda hypotéku nesplatíte vlastnými prostriedkami - je prakticky jeden z prvých krokov refinancovania.

Žiaden finančný poradca či expert nebude odporúčať klientovi dlhodobú fixáciu v čase, keď sú základné úrokové sadzby vysoké. Za nevýhodu dlhodobej fixácie môžeme paradoxne považovať aj to, čo sa zdá ako výhoda: fixácia ako ochrana pred nepredvídanými výkyvmi úrokových sadzieb. Ak sú výkyvy smerom nadol, dlhodobá fixácia je v konečnom dôsledku nevýhodná.

Fixácia a refinancovanie

Dĺžka fixačného obdobia a termín výročia úrokovej fixácie sú dôležité aj z pohľadu možného refinancovania hypotéky. Rátajte s tým, že o nadchádzajúcom termíne výročia, a teda ukončenia fixácie, vás bude banka informovať vopred. V tomto termíne môžete okrem nastavenia novej fixácie výhodnejších úrokov aj predčasne splatiť celú hypotéku alebo jej časť, a to bez hrozby poplatkov či sankcií. Predčasné splatenie – ak teda hypotéku nesplatíte vlastnými prostriedkami - je prakticky jeden z prvých krokov refinancovania.

Aby sme boli korektní, refinancovanie a „útek“ do inej banky vždy voľte ako poslednú možnosť. Zvlášť, keď aktuálne beží otvorená a tvrdá konkurenčná vojna na refinančnom bojisku. Ak sa obrátite na svoju banku s návrhom na „reštart“ či „upgrade“ vašej hypotéky, rátajte s ponukou zníženia úroku aj počas fixácie. Ak vaša banka zachytí vaše „únikové tendencie“, vo vlastnom záujme by mala urobiť všetko preto, aby ste ostali jej klientom – ak máte dostatočnú bonitu.

Pozor na matematiku „refinančných kovbojov“

V aktuálnych časoch „refinančného Eldoráda“ je to trošku ako na Divokom Západe: pravidlá sú dané, ale nie vždy sa dodržiavajú. Môže sa vám stať, že „rýchlokvasení refinanční kovboji“ vyrátajú taký zázračný prepočet výhodnosti, až to nemôže byť pravda. Bohužiaľ sa to deje a rozdiely niekoľko sto a tisíc eurovej „výhodnosti“ refinancovania rovnakej hypotéky sú skryté, buď v neznalosti alebo zámernom zavádzaní.

Chyba, ale u niektorých „refinančných kovbojov“ strieľajúcich rýchlo a nepresne od boku zrejme „osvedčená finta“, spočíva v metodike výpočtu výhodnosti. Ak sa neráta na dobu novej fixácie refinancovaného úveru, ale na celý zostávajúci čas splatnosti, čísla lietajú aj 10-násobne vyššie. Veľmi často sa „pozabudnú“ zarátať aj reálne náklady na refinancovanie. Dávajte si pozor na to, kto vám pri refinancovaní radí a vyberte si správne.

Viete…
… že tento rok padol na rekordnom hypotekárnom trhu ďalší prelomový rekord?

Jedna z bánk s hypotekárnou licenciou pôsobiaca na Slovensku prelomila zatiaľ pevnú „fixačnú bariéru“: nasadila úrokovú sadzbu svojich hypoték bez poistenia s 10-ročnou fixáciou po prvý raz v histórii pod 1%.


Čo je fixácia hypotéky?

Takto položená otázka je vlastne nezmyselná, pretože nefixujeme celú hypotéku, ale len jej úroky. Fixácia úrokovej sadzby hypotéky je stabilizačný nástroj, ktorým sa nastavuje obdobie, počas ktorého sú úroky hypotéky nemenne fixované. Správne nastaviť dĺžku fixačného obdobia nedokáže prakticky nikto, ani rada guvernérov Európskej centrálnej banky, pretože dnes a vlastne nikdy naozaj nikto nedokáže predpovedať, aké vysoké budú úroky o 3, 5 alebo 10 rokov. Úrokové miery síce neskáču hore dole ako EKG rozčúleného kardiaka, ale napríklad pri 10-ročnom flashbacku vidíme, že rozdiely v úrokoch hypoték môžu byť kľudne aj viac než 3,5 %.

Zdroje: Inštitút bankového vzdelávania NBS | NARKS – Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska | Česká bankovní asociace

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi