Podmienky získania hypotéky v roku 2021

Ján Schneider   Publikované 19.03.2021 Prieskum| Hypotéky

Podmienky získania hypotéky v roku 2021

Hypotéka sa môže zdať na prvý pohľad ako náročná téma. Pre tento rok sa totiž pravidlá pre poskytnutie hypoték opäť zmenili. Preto sme sa rozhodli napísať článok o tom, aké sú podmienky získania hypotéky v roku 2020.


Hypotéky po novom?

Podľa dát Štatistického úradu Slovenskej republiky ceny nehnuteľností napriek koronakríze rástli po celý minulý rok. Rast pokračuje, síce mierne, ale predsa aj v prvých mesiacoch tohto roka. Napriek dlhotrvajúcemu rastu cien evidujú štatistici spolu s bankármi aj nárast počtu nových hypotekárnych úverov.

Čo sa štatistík bývania „vo vlastnom“ týka, nemáme aktuálne dáta. Síce historicky prvé slovenské elektronické sčítanie obyvateľov, domov a bytov je v plnom prúde, na definitívne výsledky si ešte počkáme. Podľa zatiaľ dostupných údajov býva v našej krajine v nehnuteľnosti, ktorú vlastní viac než 90 % rodín. Za toto pomerne vysoké percento môže najmä prevod štátnych bytov do vlastníctva v 90. rokoch minulého storočia.

Slovenský hypotekárny trh bol teda v prvom koronovom roku v špecifickej situácii. Napriek ekonomickým dôsledkom koronakrízy a rastu cien nehnuteľností rástol aj počet novo uzavretých hypotekárnych úverov. Dialo a stále sa tak aj deje najmä preto, že úrokové miery sú na historickom dne. Synergicky pôsobiacich efektov je ale viac. Hypotekárne úvery podľa údajov NBS tvoria viac než polovicu celkového finančného objemu všetkých úverov.

Podmienky hypotéky 2021

Z legislatívnej podstaty hypotekárneho úveru vyplýva, že je to dlhodobý úver zaistený nehnuteľnosťou. Základnou podmienkou získania hypotéky je založenie nehnuteľnosti. Buď existujúcej, alebo tej, ktorú plánujete hypotekárnym úverom financovať. Ďalšie podmienky a kritériá, ktoré treba splniť a banka ich bude posudzovať, sú totožné s inými typmi úverov:

  • vek od 18 do 65 rokov
  • trvalý pobyt na Slovensku alebo slovenské občianstvo
  • dostatočný preukázateľný príjem
  • bonita
  • pozitívna úverová história

No a tie kľúčové parametre, ktoré hypotekárne úvery robia medzi inými typmi úverov výnimočnými, sú tie nastavované od roku 2015 Národnou bankou Slovenska:

  • DSTI (debt service to income) je pomer ročných priemerných výdavkov súvisiacich so zadlžením voči čistému mesačnému príjmu – maximálne do 60 %
  • DTI (debt to income) je maximálne úverové zaťaženie, teda výška celkového zadlženia, ktorá nesmie prekročiť 8-násobok čistého ročného príjmu
  • LTV (loan to value) je pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti – maximálne do 80 %
  • limit maximálnej splatnosti úverov na bývanie zabezpečených nehnuteľnosťou: 30 rokov

Tieto parametre sú národnou bankou „len“ odporúčané. Poskytovatelia hypoték ich zvyknú akceptovať a zahŕňajú do svojich výpočtov pri posudzovaní žiadostí o hypotéku. Aktuálne parametre sú platné do konca marca 2021. Z dostupných údajov a konzervatívneho postoja našej národnej banky nemáme indície o tom, že by sa limitujúce parametre hypoték mali zásadne meniť.

Viete, že...
Česká národná banka na to išla inak a dva z troch kľúčových parametrov hypotekárnych úverov zrušila?

Za našimi západnými hranicami existuje aktuálne len parameter LTV vo výške 90 %, parametre DTI a DSTI boli zrušené.


Výpočet hypotéky podľa príjmu pre rok 2021

Matematiku postavíme na parametroch DTI, DSTI a aj LTV, ale aj na mzde, životnom minime, stress teste a ďalších premenných. Aby sme modelové výpočty maximálne zjednodušili, budeme ich rátať pre bezdetného, slobodného Štefana s priemernou mzdou a bez ďalších úverov.

Výpočet DTI

Vzťah DTI a hypotéka je jednoduchý, výsledkom bude maximálna výška hypotéky podľa príjmu.

Použijeme výšku priemernej nominálnej mzdy zamestnanca hospodárstva v SR v 1. - 3. štvrťroku 2020, teda 1096 € v hrubom, zaokrúhlene v čistom 837 €.

Výpočet je jednoduchý: 837 x 12 mesiacov x 8 rokov = 80 352 €. Toto je maximálna výška alebo úverový limit hypotéky pre človeka zarábajúceho priemernú mzdu pri zohľadnení parametra DTI.

Výpočet s použitím DSTI

Zjednodušene budeme rátať maximálnu splátku hypotéky v súvislosti s výdavkami, ktoré nesmieme použiť na splácanie úverov. Keďže parameter DSTI je stanovený na 60 %, budeme pri výpočte počítať s koeficientom hodnoty 40 %.

Do výpočtu zaradíme premenné:

  • životné minimum pre rok 2021: 214,83 €
  • výška splátok existujúcich úverov: 0 €
  • parameter DSTI: 40 %, v koeficiente 1 - 0,4 = 0,6
  • stress test – teda + 2 % k existujúcemu úroku
  • celkový čistý príjem: 837 €

Výpočet: 837 – 214,83 x 0,6 = 373,30 €, čo je maximálna splátka úveru.

Ak rátame s úrokovou mierou 1 % p.a. a splatnosťou 25 rokov to vychádza na 110,870 €. Ak ale aplikujeme takzvaný stress test, teda simuláciu možného zvýšenia úrokovej sadzby o 2 %, výsledok bude: 108 630,3 €. Úverový limit DTI toho istého človeka je však 80 352 €. Čo s tým?

Matematika je opäť pomerne jednoduchá: ak sa DTI a DSTI líšia, prichádza do úvahy vždy nižší z oboch parametrov. Ale to neznamená, že náš Štefan dostane hypotéku vo výške 80 352 €. Nesmieme zabudnúť na 3. parameter, LTV.

Viete, že…
… že stress test nie je parameter výpočtu, ktorý by vás mal zámerne stresovať?

Naopak, mal by férovo vo vašom záujme zohľadňovať možné zmeny úrokovej sadzby počas dlhodobého splácania. Pretože nemôžeme rátať s tým, že súčasné rekordne nízke úroky potrvajú večne. Stress test teda vopred, pre istotu zohľadňuje možný rast úrokov a aj našej splátky.


Započítanie parametra LTV

Žiadna banka pôsobiaca v našej krajine vám hypotéku vo výške 100 % dnes zrejme neposkytne. Ak, tak vo výnimočnom prípade klientovi, ktorý je vzorový ako z príručky výpočtov výšky hypoték, na výnimku ale reálne 90-95%. Rozmedzie výnimiek nad rámec LTV je totiž 5 - 10 % a ich počet je limitovaný pre jednu banku na jednu pätinu všetkých poskytnutých úverov.

Aktuálne je parameter LTV nastavený na 80 %. To je maximum hodnoty nehnuteľnosti, do ktorého banka môže poskytnúť hypotéku. Ak teda Štefan splnil limity DTI a DSTI s výsledkom 80 352 €, 20 % z ceny nehnuteľnosti bude musieť financovať z vlastných zdrojov. Banka mu požičia maximálne 80 %, teda 64 282 € a 16 070 € bude musieť zafinancovať. Ak Štefanovi na výnimku schvália 90 %, úverový limit bude 72 316 € a zbytok 8036 € pôjde z jeho vrecka.

Náš tip

Nespoliehajte sa na rôzne online „hypotekárne kalkulačky“. To, čo sme popísali vyššie, je len modelový príklad výpočtu výšky a splátky hypotéky. Vzorec je ale podstatne komplexnejší a zložitejší, do hodnotenia vašej bonity okrem čísel vstupujú aj ďalšie premenné činitele ovplyvňujúce celkový výsledok.


Čaká nás sprísňovanie podmienok?

Sprísňovanie nás nečaká, ono už pozvoľna beží od konca minulého roka a v podstate sa naplnil náš predpoklad z leta 2020. Podľa aktuálnych prognóz by sa ale ani u nás nemali radikálne meniť základné limity nastavené Národnou bankou Slovenska. S predpokladom minimálne do konca roka 2021. Vtedy sa pozrieme na to, či sme sa dnes opäť nemýlili.

Na začiatku druhého koronového roka sme si vychádzajúc z expertných dát dovolili v jednom z článkov mierne „zaveštiť“. Napríklad to, že by sa zásadne, skokovo nemali meniť rekordne nízke úrokové limity, ktoré má v rukách Európska centrálna banka. Ale ak dopyt po hypotékach do konca roka neprestane rásť spolu s cenami nehnuteľností, podmienky budú postupne sprísňované.

Naša národná banka v nastavovaní toho, čo má v kompetencii, zachováva konzervatívny, zdržanlivý, priam až neutrálny postoj. Najmä v záujme budúcich dlžníkov drží „hypotekárne liace“ pevne v rukách a nepredpokladajme, že ich povolí. Ale určite ani zásadne nepritiahne. Nečakajme, že pôjdeme „českou cestou“ a banka bánk rovno zruší dva z troch limitujúcich parametrov hypoték.

Máme sa na čo tešiť?

Určite sa vždy dá nájsť niečo, na čo sa môžeme tešiť. Áno, aj v ťažkých korona časoch. V dňoch písania článku sme na tom spolu s našimi západnými susedmi najhoršie na svete. Z epidemiologického a zdravotného hľadiska v súvislosti s pandémiou. Nestrácajme nádej, každá pandémia skôr či neskôr skončí. A aj každá ekonomická kríza, spôsobená dôsledkami boja s pandémiou. Pre mnohých paradoxným, ale pozitívnym dôsledkom koronakrízy je historické uvoľnenie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Pamätajme však na to, že úrok je len jednou z viacerých premenných vstupujúcich do výpočtu parametrov hypotéky.

Zdroje: Európska centrálna banka | Národná banka Slovenska | Štatistický úrad Slovenskej republiky

Odpovede na najčastejšie otázky

Čo všetko môže znížiť výsledok výpočtu hypotéky?

Na úverový limit, teda maximálnu výšku hypotéky a aj na mesačnú splátku, ale aj výpočet parametra DSTI má okrem výšky príjmu vplyv viacero premenných. Napríklad to, či je žiadateľom slobodný človek, alebo manželia, počet nezaopatrených detí a samozrejme výška splátok všetkých dlhov žiadateľa, v prípade manželov oboch spolužiadateľov.

Existuje hypotéka bez založenia nehnuteľnosti?

Nie, hypotéka bez založenia nehnuteľnosti neexistuje. Hypotekárny úver je definovaný ako ten, ktorého podmienkou je založenie nehnuteľnosti. Existujúcej alebo zamýšľanej, teda tej, ktorá bude financovaná hypotékou.

Akú hypotéku si môžem dovoliť?

Samozrejme takú, ktorú dokážete dlhodobo splácať a túto schopnosť banke aj preukážete. Výška poskytnutého hypotekárneho úveru nezávisí od ľubovôle banky, ale prioritne od vašej schopnosti úver splácať

Dá sa spraviť výpočet hypotéky podľa platu?

Áno, ale určite nebude presný. Respektíve pri výpočte nemôže byť určujúcim kritériom len plat, vzorec počíta s viacerými premennými. Neodporúčame sa riadiť len výpočtom parametrov hypotéky podľa platu.

Budú sa meniť podmienky pre hypotéku?

Základné podmienky, ktoré treba splniť na získanie hypotekárneho úveru sú dané v zákone. Limity, napríklad úrokové sadzby, DTI, DSTI a LTV sa môžu meniť, ale určite nie tak zásadne, ako sa to dialo minulý rok v súvislosti s koronakrízou.

Aká je maximálna výška hypotéky?

Odpoveď je: ako pre koho. Ak podľa parametrov DTI, DSTI a LTV vypočítame úverový limit, teda maximálnu výšku hypotéky, neznamená to, že vám toľko banka požičia. Rôzne banky majú – okrem zákonne povinných a NBS odporúčaných – ďalšie rôzne kritériá.

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi