Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o. v roku 2021

Ján Schneider   Publikované 17.09.2021 Rada| Hypotéky

Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov s.r.o. v roku 2021

Získať hypotéku je v princípe jednoduché – stačí len splniť podmienky. Aj v dôsledku koronakrízy sú už viac než rok úrokové sadzby doslova na dne a hypotéky sa oplatia tak, ako zatiaľ nikdy. Zamestnanci so stabilným a pre banku prijateľným príjmom môžu po splnení ďalších podmienok získať a čerpať historicky najvýhodnejšie hypotéky. Hypotéka pre podnikateľov je mierne „tvrdší oriešok“ – ide najmä o zdokladovanie pre banku akceptovateľného príjmu. Poďme spolu tento oriešok rozlúsknuť.

Podmienky sú rovnaké

Aktuálne podmienky, ktoré treba splniť na získanie hypotéky sú zo zákona a spravodlivo rovnaké pre zamestnancov aj pre podnikateľov:

  • vek od 18 do 65 rokov
  • slovenské občianstvo alebo trvalý pobyt na území Slovenskej republiky
  • dostatočný a preukázateľný príjem
  • čistý úverový kredit
  • bonita
  • nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť

Podmienka preukázania dostatočného príjmu ale mnohým podnikateľom komplikuje získanie hypotéky. Paradoxne napriek tomu, že reálne zarábajú väčšinou viac, ako zamestnanci vykonávajúci porovnateľnú prácu. Zmyslom podnikania je predsa snaha o čo najvyšší zisk a zárobok. Prečo je teda preukázanie dostatočného príjmu pre mnohých podnikateľov problém?

Neoptimálna optimalizácia

Bežná podnikateľská a daňovo-odvodová prax nepustí: živnostníci, ale aj majitelia či spoločníci s.r.o., sa každoročne snažia rôznymi spôsobmi skresať svoje príjmy na minimum, aby nemuseli platiť vysoké dane a odvody. „Daňová optimalizácia“ je dvojsečná zbraň, ktorá môže mať celkom zubaté ostrie.

Snaha o „papierové“ zníženie zisku a zvýšenie nákladov je základný problém pri dokladovaní príjmu, ak chce podnikateľ financovať svoje bývanie hypotékou. Hypotekárnych bankárov totiž nezaujíma, že príjem z podnikania je reálne zvyčajne vyšší, ako „na papieri“. Okrem účtovných výkazov, ktoré banky majú právo skontrolovať, je daňové priznanie podnikateľa základným posudzovateľným dokladom jeho príjmu. Čo s tým?

Riešením je strategický timing

Ak máte príjmy optimalizované bežným spôsobom, čiže tak, že by ste hypotéku nevyhrali ani v hypotetickej hypotekárnej lotérii, myslite dopredu. Keď sa definitívne rozhodnete financovať svoje bývanie hypotékou, musíte optimalizovať včas, v dostatočnom predstihu a úplne naopak, ako doteraz.

V zdaňovacom období, ktoré budú hypotekárni bankári posudzovať, optimalizujte príjmy maximálne smerom nahor. Berte to pozitívne, jeden rok s vyššími daňami predsa stojí za to, aby ste si takto pripravili výhodnejšiu pozíciu a zvýšili šance na získanie hypotéky. Pracujte na tom postupne minimálne rok vopred pred podaním daňového priznania, ktoré bude posudzované po žiadosti o hypotekárny úver.

Náš tip

Zabudnite na „osvedčené finty“ ako si jednorazovo, napríklad deň pred Vianocami, zvýšiť príjmy z podnikania v záujme zvýšenia šance na získanie hypotéky. Majte na pamäti, že špecialisti v hypotekárnych bankách poznajú všetky varianty týchto špekulatívnych fines. Nie sú na ne zrejme úplne alergickí, ale ak ich uvidia, budú určite nekompromisní. Rátajte s tým, že toto vám určite bonitu a rating nezvýši, naopak, môže to šance na získanie hypotéky znížiť alebo úplne zlikvidovať.


Záludnosti posudzovania

Ak chcete žiadať o hypotéku ako podnikateľ, pripravte sa na pomerne široký rozptyl pri posudzovaní vašej kredibility a bonity. Zjednodušene: vami zdokladovaný a na finančnej správe overiteľný príjem môže byť posudzovaný v rôznych bankách odlišne. Môže byť aj rôzne vyhodnocovaný a akceptovaný – to, čo je pre jednu banku OK, môže v inej znamenať KO.

Rozdiely sa môžu prejaviť aj vo výške úveru – určite by sme našli viac príkladov s rozdielmi až v desiatkach tisíc €. Jednému podnikateľovi môžu dve rôzne hypotekárne banky ponúknuť aj rôzne „drahé“ hypotéky z pohľadu úrokovej sadzby, nákladov a LTV – pomeru výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti, ktorou je úver zaistený.

Čo všetko hypotekárne banky posudzujú

  • druh podnikateľskej činnosti
  • dĺžku podnikania
  • výšku príjmu podľa daňového priznania a účtovných výkazov
  • výšku obratu
  • zisk po zdanení
  • predpokladané tržby
  • spôsob uplatnenia výdavkov

Podnikatelia môžu teda o hypotekárny úver požiadať až po podaní daňového priznania. Vo vlastnom záujme by mali vopred zistiť, aká je požadovaná minimálna doba podnikania v konkrétnej banke, pretože je v rôznych bankách rôzna. Odlišné je aj akceptovanie obratu. „Rozptyl uznania“ môže byť aj viac než 60 % výšky obratu.

Viete...
… že napriek hypotekárnemu boomu súvisiacemu s historicky minimálnymi úrokovými sadzbami nebol zaznamenaný zásadný nárast hypoték schválených podnikateľom?

Banky boli najmä počas prvej vlny koronakrízy ostražité a zamerali sa najmä na sprísnenie posudzovania hypoték, kde skúmali príjem z podnikania.


Hypotéka a SZČO

  • všetky hypotekárne banky môžu vypočítať čistý príjem podľa vzorca: základ dane – zaplatená daň : 12
  • druhým spôsobom, ktorý využívajú len niektoré banky, je percento z obratu alebo tržieb
  • rátajte s tým, že hypotekárne banky pôsobiace na Slovensku štandardne akceptujú ako prijateľný príjem len 10 – 20 % obratu
  • existujú aj výnimky. Niektoré banky sú veľkorysé a akceptujú obrat až do 60 %, majú však iné súvisiace podmienky
  • pri vyššej akceptácii obratu je kľúčový spôsob uplatnenia výdavkov a/alebo druh podnikateľskej činnosti
  • minimálna akceptovaná dĺžka podnikania je v rôznych bankách rôzna, od 6 do 24 mesiacov

Hypotéka a s.r.o. (hypotéka pre firmu)

  • výpočet príjmu je zložitejší. Banky musia zohľadniť, či si žiadateľ vo svojej s.r.o. vypláca podiel zo zisku alebo/aj mzdu, koľko % s.r.o. vlastní a koľko % obratu si vypláca
  • rôzne banky akceptujú rôzne kombinácie príjmov
  • kľúčový je hospodársky výsledok, obrat a zisk
  • niektoré banky zaujíma aj to, či bol zisk vyplatený
  • aktuálne sú najviac „s.r.o. friendly“ veľké hypotekárne bankové domy
  • aj u hypotekárnych bánk s menším podielom na trhu máte šancu, nepreháňajte to ale s daňovou optimalizáciou
  • predmet podnikania je tiež kľúčový vo všetkých hypotekárnych bankách
  • akceptovateľná dĺžka podnikania je rôzna aj vo vzťahu ku predmetu podnikania

Má aj podnikateľ nárok na daňový bonus za zaplatené úroky?

Podmienky a spôsob uplatnenia daňového bonusu za zaplatené úroky aj s modelovými príkladmi podrobne popísali experti z finančnej správy a téme sme sa venovali aj my. Pri uplatňovaní bonusu neexistuje diskriminácia medzi zamestnaným a podnikateľom. Treba súbežne spĺňať dve základné podmienky:

Podnikanie a hypotéka…

sa nemusia striktne navzájom vylučovať, aj keď podnikateľ sa k hypotéke dostane ťažšie, ako zamestnanec. Keďže pri vykazovaní príjmov z podnikania existuje viacero možností a variantov, existuje pomerne široký rozptyl posudzovania nielen príjmov, ale aj ďalších kritérií na získanie hypotéky. Banky všeobecne precíznejšie posudzujú príjmy podnikateľov v porovnaní so žiadateľmi, ktorí sú zamestnaní. Hypotéka pre firmy je vyšší expertný level, konzultácia s nezávislým finančným poradcom je nevyhnutná už v prípravnej fáze.

Zdroje: Národná banka Slovenska | Finančná správa | Štatistický úrad SR

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi