Refinancovanie hypotéky – kedy sa oplatí a ako na to?

Ján Schneider   Publikované 15.09.2021 Rada| Hypotéky

Refinancovanie hypotéky – kedy sa oplatí a ako na to?

„Kedy, ak nie teraz?“ – takto by sa dala lakonicky zodpovedať otázka: „Kedy refinancovať hypotéku?“. Stále žijeme v bezprecedentných časoch „refinančného eldoráda“ a podľa spoľahlivých zdrojov status quo úrokov na historickom dne potrvá prinajmenšom do konca tohto roka. Hypotekárne banky pôsobiace na Slovensku sa doslova predháňajú v tom, ktorá ponúkne výhodnejšie podmienky a „pretiahne“ k sebe čo najviac dlžníkov aj s ich hypotékami od konkurencie. Refinancovanie hypotéky sa teda oplatí práve teraz a oplatí sa vždy, ak ušetríte na mesačnej splátke aj na celkových nákladoch hypotéky.

Refinancovanie hypotéky

Aj hypotéka je úver a pri jej refinancovaní platia v podstate rovnaké pravidlá, ako pri refinancovaní spotrebného úveru. Podmienky refinancovania hypotéky a postup sú ale mierne zložitejšie. Rozdielové kritérium je práve to, čo hypotéky odlišuje od ostatných úverov: hypotéka je dlhodobý úver na financovanie bývania zaistený nehnuteľnosťou. Pri refinancovaní hypotéky treba teda riešiť aj záležitosti spojené so založením nehnuteľnosti, ktorou je zaistená pôvodná hypotéka a samozrejme aj tá refinančná.

Znížiť celkovú výhodnosť refinancovania hypotéky a navýšiť jeho cenu dokáže fixácia úroku pôvodnej hypotéky. Aj počas fixácie je možné hypotéku predčasne splatiť, ale s poplatkom. Od roku 2016 je to len 1 % zostatku istiny, ide o známe „Beblavého percento“, nazvané podľa predkladateľa novely zákona, ktorá ukončila éru vysokých „zmluvných pokút“ za predčasné splatenie. Ak chcete mať refinancovanie hypotéky o pár stovák lacnejšie, refinancujte ju v období výročia fixácie s nulovým poplatkom.

Viete...
… že podľa Správy o finančnej stabilite NBS bola zadlženosť našich domácností najvyššia spomedzi krajín strednej a východnej časti únie už pred koronakrízou?

Úvery na bývanie dosahujú na Slovensku každý mesiac nové medziročné maximá, v druhom štvrťroku 2021 poskytli banky najviac hypoték odvtedy, čo sú tieto údaje sledované. Čísla rastú aj v segmente refinancovania hypoték, už sa blížia k rekordným číslam z roku 2016, kedy sa začalo refinancovanie hypoték mimo fixácie za prijateľných podmienok.


Ako refinancovať hypotéku

Ak refinancovanie chápeme ako prenos hypotéky do inej banky a nahradenie nevýhodnej hypotéky výhodnejšou, tak bude treba pôvodnú hypotéku predčasne splatiť. Pri celom procese je dôležité nastaviť správny timing jednotlivých krokov, aby všetko „zbehlo“ bez problémov a v čo najkratšom čase.

Tu je správny postup refinancovania hypotéky:

  • uvážlivo, zodpovedne a s rozvahou porovnajte viacero finančných ponúk a vyberte si najvýhodnejšiu – ideálne s pomocou nezávislého finančného poradcu
  • v banke, kde máte hypotéku, písomne požiadajte o súhlas s predčasným splatením hypotekárneho úveru
  • pôvodnú banku zároveň písomne požiadajte aj o súhlas s uvedením novej banky ako druhého záložného veriteľa na liste vlastníctva založenej nehnuteľnosti
  • banka vám musí bezodkladne poskytnúť všetky informácie potrebné k predčasnému splateniu a všetku potrebnú súčinnosť
  • v banke, do ktorej chcete hypotéku „preniesť“, informujte o tom, čo chystáte a požiadajte o aktuálnu ponuku refinančnej hypotéky
  • nová banka bude od vás potrebovať pôvodnú úverovú zmluvu, zmluvu o zriadení záložného práva a znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorá je zárukou hypotéky
  • nechajte si vysvetliť všetky dôležité podrobnosti a požiadajte o prepočet výhodnosti ešte predtým, ako podpíšete úverovú zmluvu
  • po podpise novej úverovej zmluvy treba na katastrálny úrad podať návrh na vklad záložného práva v prospech novej banky
  • po zápise na katastri prevedie nová banka financie na váš úverový účet v pôvodnej banke
  • až po predčasnom splatení pôvodnej hypotéky vydá pôvodná banka kvitanciu – súhlas s vymazaním záložného veriteľa z listu vlastníctva
  • po výmaze pôvodnej banky na katastri zapíšu do listu vlastníctva ako jediného záložného veriteľa novú banku
  • až po tomto všetkom máte hypotéku „prenesenú“ a môžete splácať výhodnejšiu refinančnú hypotéku novej banke

Náš tip

Už sa možno opakujeme, ale musíme: stále sa oplatí využiť historicky najnižšie úrokové sadzby a z nich vyplývajúce „refinančné eldorádo“. Podľa informácií Európskej centrálnej banky kľúčové úrokové sadzby zostanú na súčasnej alebo budú dokonca na nižšej úrovni. Národné centrálne banky, vrátane našej, zatiaľ preto nemajú dôvod minimálne do konca tohto roka úrokové sadzby meniť smerom hore.


Pár rád z refinančnej praxe

  • racionálne zvážte, ako miniete alebo zhodnotíte financie ušetrené refinancovaním
  • neriskujte s predĺžením splatnosti hypotéky až nad váš dôchodkový vek – odchodom do dôchodku sa vysoko pravdepodobne zníži váš príjem
  • dávajte si pozor na „refinančných kovbojov“, ktorí prepočty výhodnosti strieľajú s poriadne širokým rozptylom – zvyčajne zaslepení vidinou vlastnej provízie
  • prepočet výhodnosti, porovnanie ponúk a konečný výber nechajte na nezávislých odborníkov a nie „tiež maklérov“, ktorí sú schopní do prepočtu výhodnosti zarátať aj svoje dioptrie a číslo topánok
  • nenaleťte na triviálnu „fintu nižších splátok“, v ktorej je celá „výhodnosť“ refinančnej hypotéky skrytá len v predĺžení jej splatnosti, čo v konečnom dôsledku znamená, že zaplatíte viac
  • pokiaľ je to možné, natiahnite“ fixáciu úrokov refinančnej hypotéky na čo najdlhšie obdobie
  • rátajte s tým, že všeobecne platí: čím nižšia fixácia, tým výhodnejšie úročenie
  • porovnávajte porovnateľné – základným kritériom nie je porovnanie výšky splátky či iných parametrov výhodnosti, ale dĺžka splatnosti, ktorá musí byť pri refinančnej hypotéke rovnaká, ako zostávajúca splatnosť pôvodnej hypotéky
  • refinancovanie hypotéky je ideálne načasovať na obdobie výročia fixácie, kedy je predčasné splatenie pôvodnej hypotéky bez poplatku
  • ak však chcete využiť aktuálne výhodné úrokové sadzby a chcete realizovať prenos hypotéky počas fixácie, hľadajte banku, ktorá za vás zaplatí aj „Beblavého 1 %“
  • pokiaľ má byť refinancovanie hypotéky naozaj hypervýhodné, hľadajte banku, ktorá vám dá ešte niečo naviac, napríklad zľavu z poplatku za poskytnutie – kľudne aj 100 %
  • treba vždy rátať aj s ďalšími poplatkami – napríklad za nový znalecký posudok a úkony súvisiace s výmazom pôvodného záložného práva a zápisom nového na katastri
  • pokiaľ pôvodný znalecký posudok nie je starší ako 3 roky, nová banka ho bude akceptovať
  • ak vám pôvodná banka ponúkne „reštart hypotéky“ – zvyčajne do 24 hodín potom, čo oznámite zámer refinancovania – poriadne si ponuku prerátajte a neváhajte vyjednávať, pretože nemáte čo stratiť

Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky?

Kedy je ten správny čas? Kedy sa dá refinancovať hypotéka? Včera ešte nebolo neskoro a do konca tohto roka asi tiež neskoro nebude. Stále sa ešte oplatí využiť historicky zrejme neopakovateľné časy „refinančného eldoráda“, ktoré už pár mesiacov zažívame a pár mesiacov ešte zažívať budeme. Keď nastane koniec „zlatých refinančných časov“, bude samozrejme stále možné hypotéky refinancovať, ale už menej výhodne. V období výročia fixácie síce bez poplatkov, ale s vyššími nákladmi na splácanie refinancovanej hypotéky, vyplývajúcimi z úrokových sadzieb, ktoré budú určite vyššie, ako dnes.

Zdroje: Európska centrálna banka | Analytici ÚMS NBSŠtatistický úrad SR

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi