Podmienky získania hypotéky v roku 2020

Dárius Polák     Publikované 31.03.2020 Prieskum | Pôžičky

Podmienky získania hypotéky v roku 2020

Hypotéka sa môže zdať na prvý pohľad ako náročná téma. Pre tento rok sa totiž pravidlá pre poskytnutie hypoték opäť zmenili. Preto sme sa rozhodli napísať článok o tom, aké sú podmienky získania hypotéky v roku 2020.

Vlastné bývanie je stále oveľa viac atraktívnejšie, než bývanie v podnájme. Ako píše SME, až 90 % slovenských domácností vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. V tomto nás v rámci EÚ predbehlo iba Rumunsko a porovnateľne je na tom Chorvátsko či Litva.

Nízke úroky, ktoré začali niekoľko rokov dozadu však spustili lavínu zvyšovania cien. Za m2 nehnuteľnosti zaplatíte každý štvrťrok čoraz viac. Chuť vlastniť vlastný domov stále prevyšuje, kvôli čomu sa nebojíme zadlžovať. Úvery na bývanie v rámci slovenských domácností rastú aj napriek tomu, že podmienky hypotéky sú čoraz prísnejšie.

Zdá sa, že nič nepokazí chuť Slovákom mať vlastné bývanie a vziať si hypotéku na byt alebo dom, ktorý si vysnívali. Aj preto sa NBS rozhodla sprísniť pravidlá pre získanie hypoték, aby nedošlo k nadbytočnému zadĺženiu a problémom pri splácaní počas krízy, ako je napr. súčasná kríza ohľadom korony. Pozrime sa na to, čo platí pre rok 2020.

Výpočet hypotéky pre rok 2020

Výpočet hypotéky je určený ako:

  • hodnota, ktorá sa vypočíta z vlastností DTI,
  • hodnota podľa vašich výdavkov (DSTI).

Banky taktiež sledujú váš príjem za posledných 6 mesiacov od súčasného zamestnávateľa. Ak ste zmenili prácu a máte nového zamestnávateľa, musíte opäť počkať 6 mesiacov na to, aby ste si mohli podať žiadosť o hypotéku.

Čo je to DTI a ako sa počíta

Hodnota DTI, z anglického debt to income (dlh k príjmu), stanovuje, aká je maximálna výška hypotéky podľa príjmu. V roku 2020 je zatiaľ súčasná hranica pre výpočet hypotéky stanovená ako 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa o hypotéku.

Ukážme si príklad na priemernej mzde na Slovensku za rok 2019, ktorá vychádzala 1092 eur v hrubom, čo vychádza v čistej mzde 835,90 eur.

Výpočet: 835,90 eur x 12 mesiacov x 8 rokov = 80 246,40 eur.

80 246,40 eur je maximálna výška hypotéky podľa príjmu, ktorú si môže človek vziať ak zarába priemernú mzdu a berie sa do úvahy DTI.

Čo je to DSTI a ako sa počíta

Hodnota DSTI, z anglického debt service to income (podiel dlhu k príjmu), stanovuje výšku rezervy na splatenie úverov, ktorá sa nesmie prekročiť . Ešte minulý rok bola jej výška 20 %, no po novom je to už 40 %. Ide o výpočet maximálnej splátky hypotéky, ktorú si môžete dovoliť.

Vzorec na výpočet DSTI obsahuje nasledovné faktory:

  • životné minimum pre rok 2020 (210,20 eur),
  • výška existujúcich splátok úverov,
  • parameter DSTI (40 %),
  • stress test (+2 % k úrokom).

Vzorec je nasledovný: Maximálna splátka hypotéky = ((príjem žiadateľa - životné minimum všetkých osôb v domácnosti) x (1 - povinná rezerva 40 %) - existujúce splátky úverov))

Ak by sme zobrali do úvahy príklad s priemernou mzdou, kde žije 1 človek v domácnosti sám a nemá žiadne úvery, tak by bol výpočet nasledovný:

 DSTI = ((835,90 - 210,20) x (1 - povinná rezerva 40 %)) =  375,42 eur.

 Ak berieme v úvahu priemernú hrubú mzdu, tak DSTI maximálna splátka hypotéky vychádza 375,42 eur mesačne


Pozor na stress test

Pri súčasných úrokových sadzbách okolo 1 % by žiadateľ s priemernou hrubou mzdou mohol získať hypotekárny úver až vo výške 116 000 eur - čo predstavuje mesačnú splátku vo výške 373,10 eur. Do toho je však potrebné zarátať stress test. Ide o simuláciu zvýšenia úrokovej sadzby pre danú hypotéku o 2 %. Pri priemernej úrokovej sadzbe 1 % sa preto počíta so záťažou 3 %.

V našom prípade priemernej mzdy je preto povolená maximálna výška hypotéky podľa príjmu 89 000 eur , nakoľko pri 3 % úroku vychádza mesačná splátka na 375,23 eur mesačne, čo je tesne pod hranicou DSTI v hodnote 375,42 eur mesačne.

Tak teda DTI, alebo DSTI?

Do úvahy pre výpočet hypotéky sa berie vždy nižšia hodnota z oboch ukazovateľov, v tomto prípade je to DTI, a to 80 246,40 eur. To je teda maximálna výška hypotéky podľa príjmu, ktorú si môže človek vziať, ak zarába priemernú mzdu na Slovensku.

LTV, alebo 100 % hypotéky už nie sú

Ak by ste však našli byt, ktorý stojí 80 000 eur, neznamená to, že vám bude poskytnutá hypotéka na byt vo výške 80 000 eur. V praxi už 100 % výška hypotéky neexistuje. Najbežnejšia je 80 % výška hypotéky. Na výnimku sa udeľuje 90 %, no tú môžu banka poskytnúť iba pre ⅕ svojich úverov.

Hodnota 80-90 % predstavuje LTV z anglického loan to value (pôžička k hodnote).

Ak by sme teda našli napr. vyššie spomenutú nehnuteľnosť za 80 000 eur, poskytnutá hypotéka na byt bude v maximálnej výške 64 000 eur (80 %), alebo na výnimku 72 000 eur (90 %) a zvyšok musíte dofinancovať. A to z vlastných zdrojov, alebo si prostredníctvom ďalšieho úveru.

Vlastné bývanie lepšie skôr ako neskôr

Hypotéky sú taký paradox - v súčasnosti majú rekordne najnižšie úroky, no najprísnejšie pravidlá. Cieľ NBS je jasný, a to znížiť zadlženosť domácností. Preto ak rozmýšľate o vlastnom bývaní, určite neváhajte. Všetko totiž naznačuje, že sprísňovanie bude pokračovať. Ak vás táto téma zaujíma, môžete si prečítať náš predchádzajúci článok o bleskovej analýze slovenského hypotekárneho trhu.

Hypotéka patrí pod úvery, čo znamená, že je pri nej potrebné sledovať rovnaký údaj - RPMN. Áno, je pravda, že v reklame uvidíte hlavne nízke úroky od bánk, lenže za týmito ponukami sa skrývajú častokrát ďalšie poplatky. Môže ísť o pripoistenie schopnosti nesplácania úveru, životné poistenie, alebo sporenie.

zdroj: SME | Ekonomika SME

author

Autor článku:

Dárius Polák

Vyštudoval obor Business Economics v rámci medzinárodného dvojitého diplomu. Písaniu článkov sa venuje od roku 2016, vrátane tém s finančným charakterom. Prečítať viac o autorovi

Máte otázku alebo vlastnú skúsenosť? Podeľte sa o ňu v komentároch.