Podmienky získania hypotéky v roku 2023

Vladimír Koppan   Publikované 27.04.2022 Analýza| Hypotéky

Podmienky získania hypotéky v roku 2023

Aktualizované: 9/01/2023

Lacné hypotéky. Pojem, na ktorý v nasledujúcich mesiacoch môžeme zrejme zabudnúť. Už minulý rok priniesol na vtedajšie pomery dramatické zvšovanie úrokových sazdieb. Tento trend bude zrejme pokračovať aj tento rok. Hoci by úroky nemali tak prudko stúpať. Ako sa však tieto zmeny dotkli podmienok na získanie hypotéky? 

 

Zdražovanie hypoték v roku 2022

Hypotéky na Slovensku sa začali v roku 2022 zdražovať. A to dokonca ešte pred ohláseným zvyšovaním sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB). Dôvodom je pritom zhluk viacerých faktorov z finančnej oblasti. Tie sa odvíjajú predovšetkým od medzibankových trhových sadzieb, ktoré reagujú rastom na stúpajúcu infláciu po celom svete.

Prognózu vývoja inflácie zverejnila Národná banka Slovenska už koncom roka 2021, pričom jej priemer pre rok 2022 odhadla na 5,7 %. To sa v priebehu roka ukázalo ako veľmi optimistický scenár. Len v decembri dosiahla čistá inflácia bez pohoných látok takmer 12%. Výsledkom toho stavu je, že dnes už iba zriedka dostanete hypotéku s najobľúbenejším fixom na 5 rokov pod 1 % p. a.

 

Základné podmienky pre získanie hypotéky

Základné podmienky pre získanie hypotéky v roku 2023 sa v porovnaní s minulými rokmi nemenia. Poďme si ich však zopakovať.

 

Vek žiadateľa o hypotéku

Ide o prvé a veľmi dôležité kritérium pre získanie hypotéky. Žiadateľ musí byť plnoletý. Ani vek 18 rokov mu však nezaručí, že hypotekárny úver dostane bez problémov. Väčšina bánk nedôveruje čerstvým dospelým. Majú ešte málo pracovných skúseností, zvyčajne nemajú žiadne väčšie úspory ani úverovú minulosť. Preto žiadajú, aby mal mladý žiadateľ o úver mal svojho spoludlžníka.

Druhou hranicou je maximálny vek. Nakoľko sa väčšina hypoték berie na 30 rokov, nezvyknú banky dávať úver po tridsaťpäťke. Dlh je totiž potrebné splatiť do šesťdesiatich piatich narodenín. To je hraničný termín, kedy je väčšina ľudí na dôchodku, preto sa počíta so znížením ich príjmu.

Pokiaľ by ste chceli žiadať o úver v neskoršom veku, doba splatnosti sa zníži na povedzme 25 alebo 20 rokov. Od toho sa bude potom odvíjať aj výška splátky. 

Niektoré banky umožňujú posunúť splatnosť až do sedemdesiatky. V tomto prípade však väčšina bánk požaduje mať mladšieho spoludlžníka.

 

Výška zdokladovateľných príjmov

Druhou kľúčovou podmienkou na získanie hypotéky je výška zdokladovateľných príjmov. Dôležité je slovíčko zdokladovateľných. Žiaľ na Slovensku je častým javom, že zamestnávateľ vypláca zamestnávateľovi iba minimálnu mzdu a zvyšok mu platí “na ruku”. To je výhodné pre oboch. Teda až do momentu, kedy chcete ísť žiadať o hypotéku. 

Maximálna výška poskytnutej hypotéky sa odvíja od ročného príjmu. Pri najvyššej možnej miere sa dá získať osemnásobok tejto sumy. Aj preto je dôležité mať všetky svoje príjmy dostatočne zdokumentované a preukázateľné. Banka zvyčajne posudzuje príjem za posledných šesť až dvanásť mesiacov. Ideálne je, ak máte v prípade trvalého pracovného pomeru zmluvu na dobu neurčitú.

Tip: Banky umožňujú čerpať úvery až do výšky 60% čistého príjmu. My však odporúčame aby výška vašich mesačných splátok nepresiahla  30 % príjmov.


Banka pri hodnotení vašej žiadosti tiež neopomenie ani vaše ďalšie záväzky ako je výživné. Dôležitým ukazovateľom sú dáta z Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky, na základe ktorých sa berú do úvahy všetky dlhy, pravidelnosť splátok či zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách. 

 

Nehnuteľnosť ako zábezpeka hypotéky

Pre banku je tiež dôležité čím budete za poskytnutie hypotéky ručiť. Najčastejšie je to práve kupovaná nehnuteľnosť. Každý finančný dom má svoje kritériá. Niektoré považujú za vhodné iba byty v krajských mestách, iným stačí hodnotný stavebný pozemok so starším domom. 

Stále však platí, že vám banka poskytne iba 80% z ceny nehnuteľnosti. Zvyšnú časť za vysnívaný dom alebo byt je potrebné uhradiť zo svojho. V tomto prípade môže byť riešením dofinancovanie cez spotrebný úver alebo stavebné sporenie.

Tip: Predtým, ako sa vyberiete do banky riešiť hypotéku, je rozumné uskutočniť online porovnanie hypoték od rôznych bánk.


Fixácia hypoték

Na rozdiel od minulých rokov je však dôležité dôkladne si premyslieť obdobie fixácie úrokov na vašej hypotéke. Fixácia úrokovej sadzby vás v danom období ochráni pred zmenou výšky mesačnej splátky hypotéky. Najčastejšie sa fixuje na 3 alebo 5 rokov. V súčasnosti je ale rozumné zvážiť aj dlhšie obdobie fixácie – 10 a viac rokov. 

Pokiaľ kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, je treba zafixovať úrok minimálne na 5 rokov. Ide totiž o dobu, počas ktorej ak by ste sa ju rozhodli predať, museli by ste platiť daň zo zisku, a tiež odvod pre zdravotnú poisťovňu. 

Pre porovnanie, ČSOB už od začiatku roka zvyšovala svoje úrokové sadzby trikrát. Ku dnešnému dňu sa rast v tejto banke pri obľúbenej fixácii na 5 rokov zastavil na čísle 1,85 %. Čo však stojí za pozornosť je, že ako jediná banka na Slovensku zaviedla najdlhšiu možnú fixáciu, a to až na 20 rokov. Od 28. 3. 2022 pri sadzbe od 2,75 %.

 

Poistenie k hypotéke

Ide o typ poistenia, ktoré kryje riziko pre prípad neschopnosti splácať úver. Je dôležitejšie o to viac, čím vyššia je inflácia a čím vyššie sú úrokové sadzby hypoték. Zabezpečí vám splatenie úveru v prípade smrti alebo finančnej insolventnosti. V prípade smrti poisteného dlžníka bude poistné plnenie poukázané v prospech veriteľa (banky).

Základná charakteristika poistenia k hypotéke:

  • krytie insolventnosti v súvislosti so splácaním hypotéky – smrť, plná invalidita, strata zamestnania…,
  • uzatvára sa v rámci úverovej zmluvy,
  • poplatok za poistenie splácate v rámci mesačnej splátky za hypotéku,
  • banky ponúkajú balíčky poistenia – líšia sa počtom a typom krytých poistných rizík a cenou poistenia.

Tip: Pre mladých klientov bánk je výhodné uvažovať nad alternatívou, ktorú predstavuje životné poistenie. Pri nižšom veku a lepšom zdravotnom stave je životné poistenie lacnejšie.


Administratívne podmienky

V tomto smere aj v roku 2022 zostávajú podmienky nezmenené. Pre vybavenie hypotéky budete potrebovať nasledujúce dokumenty:

  • doklad totožnosti – OP všetkých osôb, ktoré sa majú stať súčasťou hypotekárneho vzťahu,
  • doklad o príjme – pokiaľ ide o príjem, ktorý sa dá overiť v Sociálnej poisťovni, príjem dokladovať netreba,
  • doklady k nehnuteľnosti – znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť,
  • doklady na poskytnutie úveru – kúpna zmluva, stavebné povolenie… 

 

Poplatky

Variabilnou zložkou v celom procese schvaľovania hypotéky sú poplatky za spracovanie hypotéky. Často sa menia, pretože každá banka si ich určuje podľa vlastnej internej politiky.

V Slovenskej sporiteľni si napríklad za hypotéku zaplatíte jednorazový poplatok 300 eur. Mimoriadna splátka je bez poplatkov (raz ročne, najviac 20 % z istiny) a raz za mesiac cez aplikáciu George (najmenej 50 eur, najviac 3 x mesačná splátka).

V Tatra banke si za spracovanie hypotéky zaplatíte jednorazový poplatok vo výške 175 eur. V ČSOB ide o poplatok za spracovanie úveru vo výške 150 eur. V niektorých bankách, ako napríklad vo VÚB, za hypotéku neplatíte žiadny poplatok. 

Za znalecký posudok na nehnuteľnosť si zaplatíte v priemere 150 až 250 eur.

 

Záver

Základné a administratívne podmienky pre získanie hypotéky na nehnuteľnosť sa v roku 2022 zásadne nemenia. Najväčšou zmenou je postupné zvyšovanie úrokových sadzieb. Z toho dôvodu je výhodné zafixovať svoj úrok na hypotéke aspoň na 5, ideálne na 10 rokov. V ČSOB môžete fixovať úrok dokonca až na 20 rokov.

author

Autor článku:

Vladimír Koppan

Profesionálnemu písaniu sa venuje vyše päť rokov. Za ten čas napísal stovky článkov na rôzne témy od financií, stavebníctva až po históriu.