Stavebný úver a medziúver 2021 v súvislostiach

Ján Schneider   Publikované 23.03.2021 Rada| Hypotéky

Stavebný úver a medziúver 2021 v súvislostiach

Financie na vlastné bývanie sa dajú získať viacerými spôsobmi. Jedným z nich je aj stavebný úver. Ako funguje tento finančný produkt, kedy sa vám oplatí, aké sú podmienky na jeho získanie, ktorý stavebný úver si vybrať? Toto sa dozviete v dnešnom článku.


Stavebný úver a hypotéka

Ak patríte medzi státisíce Sloveniek a Slovákov, ktorí využívajú výhody stavebného sporenia, predpokladajme, že sporíte na bývanie. Ak splníte popri stavebnom sporení aj podmienky získania hypotéky, môžete oba spôsoby financovania bývania efektívne skombinovať. Pretože nemôžeme predpokladať, že naša konzervatívna národná banka pri uvoľňovaní limitov hypoték pristúpi na „model 100 %“.

To znamená, že by sme „zabudli“ na parameter LTV, teda pomer výšky hypotéky a hodnoty nehnuteľnosti. A z hypotéky by nám bolo dovolené financovať 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Určite nie, takéto uvoľnenie si náš realitný ani úverový trh nemôže dovoliť. Tých aktuálnych 15 - 20 % a časom možno aj viac na dofinancovanie hypotéky budete určite potrebovať.

Práve stavebný úver či medziúver je ideálny a výhodný spôsob dofinancovania hypotéky. Oproti bežným komerčným úverom sú stavebné úvery okrem úročenia výhodnejšie aj v ďalších ukazovateľoch. Aj s nezanedbateľným bonusom: na stavebný úver po splnení podmienok stavebného sporenia máte zákonný nárok, na rozdiel od bežného spotrebného úveru.

Základné výhody stavebných úverov

  • úroky bežných spotrebných úverov začínajú od: 4,9 %, stavebných úverov od: 2,9 %
  • bežné úvery sú so strednodobou splatnosťou – teda 5-8 rokov, splatnosť stavebného úveru môže byť aj 25-30 rokov
  • nižšia mesačná splátka rozložená na dlhšie obdobie

Modelový príklad: 20 000 € na dofinancovanie hypotéky

Komerčný neúčelový spotrebný úver: rátajme s úročením od 4,9 % a maximálnou splatnosťou 8 rokov, RPMN a ďalšie podmienky sú u rôznych poskytovateľov rôzne.

Mesačnú splátku, z ktorej môžu byť zarátané aj poplatky za poistenie úveru, môžeme zaokrúhliť na 250 €.

Stavebný úver bez nasporenej čiastky na stavebnom sporení – medziúver: rátajme s ročným úročením 3,99 % s mesačnou splátkou 103,30 €, zahŕňajúcou splátku úrokov 66,50 € a vklad na účet stavebného sporenia 36,80 €. Splatnosť do prechodu na stavebný úver po pridelení cieľovej sumy je 18,75 roka.

Výhodou je splácanie iba úročenia a nie aj istiny, podmienkou je aj pokračovanie v stavebnom sporení. Medziúver je predpokladom kontinuálneho prechodu k stavebnému úveru.

Stavebný úver s nasporenou čiastkou v stavebnom sporení: po čerpaní medziúveru, nasporení sumy 8 118,79 a pridelení cieľovej sumy 11 881,21 € prechádza medziúver do stavebného úveru. Rátajme s fixným úročením 2,90 % p.a., splatnosťou zvyšných 11,25 roka z 30 rokov. Mesačná splátka bude 103, 30 €.


Využitie stavebného medziúveru alebo úveru ako dofinancovania hypotéky sa oproti bežným bezúčelovým úverom jednoznačne oplatí. Okrem prijateľnejších splátok rozložených počas dlhšej doby splácania a výhodnejšieho úročenia je kľúčový zákonný nárok pri splnení podmienok stavebného sporenia. Výhodnosť sa násobí aj možnosťou konsolidácie či refinancovania hypotéky a stavebného úveru.

Stavebný úver 2021: podmienky, porovnanie a výhody

Podmienky získania stavebného úveru

O zmysle, filozofii, histórii a aktuálnych podmienkach stavebného sporenia pre rok 2021 sme písali v samostatnom článku. Vychádzajme z toho, že máte splnenú základnú podmienku získania nároku na stavebný úver, ktorou je samotné stavebné sporenie. S tým, že v niektorých sporiteľniach dokážete čerpať medziúver už v deň podpisu zmluvy o stavebnom sporení.

Podmienky poskytnutia stavebného úveru sú presne definované v Zákone o stavebnom sporení. Okrem toho sú povinnou súčasťou každej zmluvy o stavebnom sporení. Nárok na stavebný úver po splnení podmienok však nie je povinnosť, nemusíte ho teda čerpať a po ukončení sporenia môžete sporiť ďalej alebo vybrať nasporenú sumu bez využitia nároku na stavebný úver.

Výška stavebného úveru nesmie presiahnuť rozdiel medzi cieľovou sumou stavebného sporenia a vkladmi sporiteľa, vrátane úrokov, štátnych prémií – ak sa poskytnú – a iných zdrojov. Výška úveru, úročenie a aj výška mesačnej splátky sú v každej stavebnej sporiteľni stanovené pre konkrétneho sporiteľa individuálne.

V zásade platí, že najvýhodnejšie podmienky majú dlhodobo sporiaci klienti stavebných sporiteľní. Podmienky sú v každej stavebnej sporiteľni iné, okrem jedinej: platnej zmluvy o stavebnom sporení. Všetky ostatné sa môžu líšiť:

  • platná zmluva o stavebnom sporení
  • minimálna doba sporenia: 21 - 24 mesiacov
  • minimálna výška nasporenej sumy z pridelenej cieľovej: 25 – 40 %
  • dosiahnutie sporiteľňou špecifikovanej výšky hodnotiaceho čísla
  • maximálna výška stavebného úveru: nezabezpečeného 35 000 - 50 000 €, zabezpečeného 170 000 - 200 000 €

Vplyv hodnotiaceho čísla na stavebný úver

Hodnotiace číslo je koeficient vyjadrujúci mieru účasti stavebného sporiteľa na tvorbu fondu stavebného sporenia. Ten slúži na financovanie stavebných úverov a tvoria ho vklady stavebných sporiteľov znížené o poplatky, úroky z vkladov, štátna prémia, splátky istiny úverov a iné zdroje. Stavebná sporiteľňa pre každú zmluvu o stavebnom sporení určuje hodnotiace číslo pravidelne štvrťročne alebo mesačne.

Podľa hodnotiaceho čísla sa spravodlivo matematicky určuje poradie zmlúv na pridelenie cieľovej sumy stavebného sporenia. Pridelením cieľovej sumy po dosiahnutí úrovne hodnotiaceho čísla vzniká nárok na vyplatenie nasporenej sumy alebo na pridelenie stavebného úveru. Výška cieľovej sumy je určujúca aj pre výšku stavebného medziúveru či úveru.

Každá stavebná sporiteľňa má iný vzorec výpočtu hodnotiaceho čísla. V princípe ide o percentuálny pomer spočítaných zostatkov nasporenej sumy k cieľovej sume, prenásobený hodnotiacimi koeficientami. Tie určuje výška splátky stavebného úveru a výška minimálnej nasporenej sumy. Na výšku hodnotiaceho čísla má vplyv aj pravidelnosť vkladov a aj výška úročenia.


Výhody stavebného úveru

Laicky najzaužívanejšia a matematicky najviditeľnejšia je výhoda výšky úrokových sadzieb. Tie sú spravidla vždy nižšie, ako úročenie bežných spotrebných účelových aj bezúčelových, zaistených aj nezaistených úverov. Zaujímavá je aj fixácia úrokových sadzieb, zvyčajne v lehote 5 rokov s tým, že k dispozícii sú viaceré úrovne úročenia.

Porovnanie úrokových sadzieb stavebných úverov

 Stavebný úver bez ručenia nehnuteľnosťou od:Stavebný úver s ručením nehnuteľnosťou od:
Prvá stavebná sporiteľňa2,90 %2,90 %
ČSOB stavebná sporiteľňa3,90 %2,89 %
Wüstenrot stavebná sporiteľňa3,00 %3,00 %

Zdroje: Prvá stavebná sporiteľňa I ČSOB stavebná sporiteľňa I Wüstenrot stavebná sporiteľňa

Porovnanie úrokových sadzieb však nedáva komplexný obraz o výhodnosti ponúk všetkých troch stavebných sporiteľní pôsobiacich na slovenskom finančnom trhu. Tak, ako sme už veľakrát písali, úrok je len jeden z ukazovateľov výhodnosti úveru. Dôležité je porovnávať všetky ukazovatele, napríklad tie, ktoré obsahuje RPMN.

Okrem toho stavebné sporiteľne zvádzajú konkurenčný boj o zákazníka. Pretože všetky tri ponúkajú stavebné sporenie, ktoré má zo zákona dané podmienky a limity, záväzné pre všetkých poskytovateľov stavebného sporenia. Priestor na rozdiely a výhody je napríklad v odstupňovaní pomerne širokej škály úročenia počas splácania úveru. A aj v rôznych akciových ponukách súvisiacich najmä s poplatkami, ale aj refinancovaním úverov.

Všetky tri stavebné sporiteľne majú na svojich weboch funkčné kalkulačky stavebných úverov, kde si dokážete presnejšie spočítať všetky parametre konkrétneho stavebného úveru. Samozrejmosťou sú aj zo zákona povinné konkrétne reprezentačné príklady výpočtov stavebných úverov.

Medziúver 2021: podmienky, porovnanie a výhody

Medziúver je lákadlom každej stavebnej sporiteľne, pretože umožňuje čerpať úverové financie ešte pred získaním nároku na stavebný úver. Teda skôr ako po 24 mesiacoch stavebného sporenia, po pridelení cieľovej sumy. Niektoré poisťovne ponúkajú možnosť čerpania medziúveru už v deň podpisu zmluvy o stavebnom sporení.

Medziúver je teda predstupňom získania stavebného úveru, na ktorý sa mení po pridelení cieľovej sumy. Výhodami medziúveru sú nízke úročenie a to, že nesplácate istinu, ale len úrok. K nemu samozrejme aj povinný sporiaci vklad. Úročenie medziúveru so založením nehnuteľnosti je vo všetkých stavebných poisťovniach výhodnejšie.

Porovnanie úrokových sadzieb stavebných medziúverov

 Stavebný medziúver bez ručenia nehnuteľnosťou od:Stavebný medziúver s ručením nehnuteľnosťou od::
Prvá stavebná sporiteľňa3,59 %0,79 %
ČSOB stavebná sporiteľňa3,90 %0,99 %
Wüstenrot stavebná sporiteľňa5,99 %1,49 %

Zdroje: Prvá stavebná sporiteľňa I ČSOB stavebná sporiteľňa I Wüstenrot stavebná sporiteľňa

Oplatí sa stavebný úver alebo medziúver?

Dovolíme si tvrdiť, že stavebné sporenie vrátane medziúverov a úverov má svoje nesporné výhody. Aj keď aktuálne v segmente financovania bývania v úverovom pelotóne vedú hypotéky, stavebné úvery im dýchajú na krk. Podľa expertov nebudú zlaté hypotekárne časy trvať večne. Aby aj u nás – podobne ako v roku 2008 v USA nepraskla už pomerne pekne nafúknutá realitná bublina, trh sa musí znormalizovať. Kým sa však rast cien realít zastaví a úrokové miery zvýšia, máte ideálnu šancu skombinovať výhody hypotéky a stavebného úveru aj medziúveru.


author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi