Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti

Ján Schneider   Publikované 10.02.2021 Rada| Hypotéky

Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti

Ruku na kreditku: Ak by ste chceli uspieť v teste finančnej gramotnosti, zabodovali by ste pri otázke: “Existuje hypotéka bez založenia nehnuteľnosti?” Vieme, že niektoré testové otázky sú chytáky a zopár až podpásovky… Toto však nie je jedna z nich, pretože odpoveď je jasná: “Nie.” Týmto však náš článok nekončí, pretože treba zrejme viacero faktov a aj neprávd dať na správnu mieru. Poďme teda na to pekne po poriadku, od antiky.

Etymologicky pochádza výraz hypotéka z novolatinského slova hypotheca, v preklade zástava. Rimania ho zase prebrali zo starogréckeho ypothíki, teda podklad. Jazykovedne je zaujímavé, že napríklad francúzština, nemčina, španielčina a slovanské jazyky používajú novolatinskú verziu, zatiaľ čo angličtina nie.

Hypotekárny úver je jedným z najstarších bankových úverových produktov. Úvery zaručené pôdou boli bežné už v antickom Grécku. Moderné hypotéky sú reakciou finančného sektora na 1. priemyselnú revolúciu. Koncom 17. storočia boli v Londýne založené prvé banky špecializujúce sa na dlhodobé úvery zaistené hypotékou.

Prvý samostatný peňažný ústav na území Slovenska bola Bratislavská sporiteľňa, založená v roku 1842. Okrem služieb sporiteľne poskytovala aj “pôžičky na hypotéky”. Rozmach bankovníctva na našom území nastal po roku 1867, keď vzniklo až 66 účastinných bánk a sporiteľní. Najväčšou z nich bola Tatra banka založená v Martine.

Viete, že ...
... že od roku 1948 až do roku 1996 nebol na Slovensku poskytnutý žiaden hypotekárny úver?

Za dlhú hypotekárnu pauzu môžu najmä komunisti. Prvou bankou poskytujúcou hypotéky v modernej ére samostatnosti našej krajiny bola Všeobecná úverová banka.


Čo je hypotekárny úver?

Hypotekárny úver je všeobecne dlhodobý úver zaistený záložným právom k nehnuteľnosti. Spravidla slúži k nadobudnutiu, rekonštrukcii, oprave alebo úprave nehnuteľnosti. Kľúčovou charakteristikou hypotekárneho úveru je jeho zaistenie formou záložného práva.

Definícia úveru na bývanie podľa Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie:

„§ 1 (2) Úverom na bývanie na účely tohto zákona je dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie vo forme odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci,

a) ktorá je zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti, bytu alebo nebytovému priestoru (ďalej len nehnuteľnosť), a to aj rozostavanej, alebo ktorá je zabezpečená iným právom týkajúcim sa takej nehnuteľnosti,

b) ktorá je účelovo určená k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti určenej na bývanie, a to na základe nadobudnutia alebo zachovania vlastníckeho práva k pozemku alebo k existujúcej nehnuteľnosti určenej na bývanie, výstavby nehnuteľnosti určenej na bývanie, bez ohľadu na predmet záložného práva alebo iného zabezpečujúceho práva alebo

c) ktorá je účelovo určená na vyplatenie úveru uvedeného v písmenách a) a b) alebo v odseku 3.

(3) Úverom na bývanie sú aj hypotekárny úver podľa osobitného predpisu poskytovaný spotrebiteľovi a niektoré stavebné úvery a iné úvery podľa osobitného predpisu, ustanovenia osobitných predpisov týkajúce sa poskytovania týchto úverov tým nie sú dotknuté.“

Táto zákonná definícia je platná v deň písania tohto článku a nepriestrelná ako dvere trezoru národnej banky. V zákone je presne definované aj to, čo úverom na bývanie nie je.

Definícia hypotekárneho úveru podľa Zákona č. 483/2001 z.z. o bankách:

„§ 5 ah) Hypotekárnym úverom je úver, ktorý je zabezpečený záložným právom alebo iným zabezpečovacím právom k nehnuteľnosti vrátane rozostavanej stavby, k bytu vrátane rozostavaného bytu alebo k nebytovému priestoru vrátane rozostavaného nebytového priestoru (ďalej len „nehnuteľnosť“), k časti nehnuteľnosti alebo k budúcej nehnuteľnosti a ktorý poskytuje banka, zahraničná banka alebo pobočka zahraničnej banky.“

Tiež nepriestrelné a jednoznačné, čo poviete? Hypotekárny úver je teda ten, ktorý je zabezpečený založením nehnuteľnosti. Existujúcej, ale aj rozostavanej, prípadne zamýšľanej, teda práve tej, ktorej výstavu mienite hypotékou financovať. Nuž a podmienkou čerpania hypotekárneho úveru je založenie nehnuteľnosti, respektíve podanie návrhu na vklad záložného práva.

Nešpekulujme

Ak vám niekto ponúka možnosť hypotéky bez založenia nehnuteľnosti, existujú dve možnosti: klame alebo zavádza. Hypotekárny úver je okrem iného oproti iným úverovým produktom relatívne „lacný“ práve preto, že je krytý záložným právom k nehnuteľnosti. Je to jeden z jeho základných atribútov, hypotéka bez založenia nehnuteľnosti proste neexistuje.

Ak teda hľadáte druh či typ hypotéky bez založenia nehnuteľnosti, hľadáte márne. Aké sú ďalšie možnosti financovania bývania, keď existujúcu nehnuteľnosť nemôžete založiť? Pretože prakticky neexistuje dôvod, prečo by sa nedala založiť a financovať hypotékou zamýšľaná nehnuteľnosť.

Náš tip 

Pred žiadosťou o hypotéku si spravte dôkladný prieskum trhu. Dnes sa dá získať hypotéka s minimálnymi úrokmi, dokonca aj bezúročná.


Typický príklad

Zdedili ste nehnuteľnosť s vecným bremenom, ktorá sa založiť nedá a chcete ju rekonštruovať. Ak nemáte možnosť hypotéku zabezpečiť inou nehnuteľnosťou, prichádzajú do úvahy tieto možnosti:

  • pôžička od rodiny či známych – zrejme nedosiahne požadovanú výšku
  • úver zo stavebnej sporiteľne – podmienkou je stavebné sporenie
  • bezúčelový spotrebný úver – vyššie úroky a RPSN a nižšia cieľová suma ako pri hypotéke
  • účelový úver na rekonštrukciu – špeciálny produkt niektorých bánk, drahší ako hypotéka s nižšou cieľovou sumou
  • P2P pôžička – zrejme nedosiahne požadovanú výšku.

A to je vlastne všetko. Ani jedna z možností nie je hypotéka a všetky sú drahšie ako hypotekárny úver. S výnimkou rodinnej či priateľskej pôžičky. Výhru v lotérii či „diamantovú investíciu“ so zaručeným ziskom 60 % obratom ruky nemienime odporúčať. Pretože ich musíme považovať za – slušne napísané - hypotetické. Teda nereálne.

Náš tip 

Odporúčame to už niekoľko mesiacov a situácia sa zatiaľ zásadne nemení: kritériá na získanie hypotéky sú u nás historicky najvýhodnejšie. Ak potrebujete financovať vaše bývanie, nemáte dôvod váhať nad hypotékou. Zvlášť, keď experti predpokladajú postupné sprísňovanie podmienok na získanie hypotekárneho úveru.


Hypotéky nebudú lacné navždy

Napriek heslu v súvislosti s lacnými úvermi, vrátane hypoték na posledný polrok: „No panic!“ si dovolíme mierne zaveštiť. Podľa analýz dát Európskej centrálnej banky sa sprísňovanie podmienok už v podstate začalo. V poslednom štvrťroku 2020 komerčné banky v eurozóne po mesiacoch uvoľňovania začali brzdiť. Týka sa to podnikateľských i spotrebných úverov.

Zatiaľ nešlo o navyšovanie úrokových sadzieb, tie stále drží na podprahových úrovniach prebíjajúcich všetky dná Európska centrálna banka. Banky postupne začali pristupovať k sprísňovaniu kritérií získania všetkých kategórií úverov, vrátane tých na bývanie. Dopyt po hypotékach totiž v eurozóne stále rastie. Sprísňovanie kritérií bude pokračovať.

Hypotekárny úver bez založenia nehnuteľnosti...

...neexistuje. Respektíve to nie je zákonne definovaný hypotekárny úver. Ak existujú iné formy úverov na bývanie, ktoré nie sú založené nehnuteľnosťou, tak to nie sú hypotéky. V každom prípade je hypotekárny úver najvýhodnejšia forma financovania bývania. V súvislosti s koronakrízou sú dnes podmienky na získanie hypoték u nás také, aké ešte nikdy neboli. Odvtedy, čo sa hypotekárne úvery stali súčasťou slovenského úverového trhu, sú najdostupnejšie. Tento stav však nebude trvať večne.

Zdroje: Európska centrálna banka | Národná banka Slovenska | Ústredný portál verejnej správy – slovensko.sk

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi