1. Pripravte si vlastné zdroje

Na Slovensku aj v roku 2025 platí, že banky dokážu obvykle zafinancovať 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Napríklad, ak budete kupovať byt s hodnotou 100 000 €, banka vám štandardne poskytne hypotéku najviac 80 000 €. Zvyšok musíte doplatiť z vlastných zdrojov. V niektorých výnimočných prípadoch sa však dá vybaviť aj 90 % financovanie. 

Čo robiť, keď nemáte dostatočné úspory?

V prípade, že nemáte našetrené peniaze na kúpu nehnuteľnosti, môžete využiť spotrebný úver na zaplatenie 20 % hodnoty nehnuteľnosti. Banky väčšinou poskytujú bezúčelové pôžičky až do výšky 40 000 €.

2. Vyberte si nehnuteľnosť za rozumnú cenu

Myslite na to, že banka sa pozerá na hodnotu nehnuteľnosti, ktorá je stanovená znaleckým posudkom. Nie na cenu v inzeráte. Ak náhodou narazíte na nevýhodný predražený byt, môže sa vám stať, že jeho predajná cena je síce 150 000 €, ale znalecký posudok stanoví jeho hodnotu na 100 000 €. Hypotéku tak nedostanete na 120 000 €, ale len na 80 000 €. Veľkú časť tak budete musieť zafinancovať z vlastných zdrojov.

Pri kúpe nehnuteľnosti sa preto poraďte s odborníkom – napríklad skúseným realitným maklérom, ktorý vám pomôže nájsť byt alebo dom za rozumnú trhovú cenu.

3. Optimalizujte si príjem

Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku vychádzajú banky z vášho oficiálneho príjmu. Ak ste zamestnanec, pozrú si plat v Sociálnej poisťovni. Keď podnikáte, vyžiadajú si daňové priznanie. V tomto smere platí – čo nie je na papieri, to neexistuje. Ak chcete získať čo najvyššiu hypotéku, snažte sa maximalizovať vaše oficiálne príjmy.

4. Udržujte si čistý úverový register a dobrú bonitu

Pri žiadosti o hypotéku zohráva podstatnú úlohu aj vaša bonita. V jednoduchosti, aká je pravdepodobnosť, že budete dôveryhodný klient a nebudete mať problémy so splácaním. Na bonitu negatívne vplývajú už existujúce dlhy, nielen spotrebné úvery, ale aj kreditné karty či kontokorenty. V ideálnom prípade si preto pred žiadosťou o hypotéku neberte iné pôžičky. A keď už nejaký úver máte, dbajte na jeho pravidelné splácanie. Omeškanie či odklad splátok má za následok negatívny záznam v registri dlžníkov. A ten zásadne zhoršuje vašu bonitu.

Zaujímavosť: Keď vám jedna banka zamietne žiadosť o hypotéku, môže to znížiť vašu bonitu aj u iných bánk. Preto radšej so žiadosťami o hypotéky neexperimentuje a výber banky si dobre premyslite.

Limity DTI a DSTI

Banky berú pri žiadateľoch o hypotéku do úvahy faktor DTI (debt to income), ktorý určuje pomer dlhu k ročným príjmom. Platí, že výška úveru môže byť najviac 8-násobok čistého ročného príjmu. Ak teda zarábate 18 000 € ročne v čistom, viete mať úverové zaťaženie najviac 144 000 €.

Druhým faktorom je DSTI, ktorý zohľadňuje tiež životné minimum každého člena domácnosti, finančnú rezervu, stress test (schopnosť splácať aj pri vyššej úrokovej sadzbe) a splátky existujúcich úverov. Každá banka sa individuálne rozhoduje, či posúdi klienta podľa DTI alebo DTSI.

5. Zvážte pridanie spoludlžníka alebo ručiteľa

Obľúbeným spôsobom, ako si viete zvýšiť limit na výšku hypotéky, je pridanie spoludlžníka, ktorý bude spolu s vami zodpovedný za splácanie. Môže to byť váš partner alebo iná osoba s dostatočným príjmom.

Dokonca, ručiť môžete tiež inou nehnuteľnosťou – napríklad domom či bytom vašich rodičov. Niektoré banky umožňujú aj dočasné založenie inej nehnuteľnosti. Takýmito spôsobmi si dokážete jednoducho zvýšiť vašu hypotéku. Preto sa vždy informujte v banke, aké konkrétne možnosti spoludlžníka a ručenia ponúka.

6. Vyberte si správnu banku

Každá banka posudzuje žiadateľov o hypotéku trochu inak. Niektoré sú otvorenejšie podnikateľom, iné zas poskytujú lepšie podmienky zamestnancom. Nehovoriac o tom, že do hry vstupujú aj rôzne časovo limitované ponuky a zvýhodnenia. Predtým, ako požiadate o hypotéku, si preto spravte detailný prieskum trhu, pozrite si jednotlivé možnosti a zvážte, ktorá banka bude pre vás najvýhodnejšia.