Predčasné splatenie hypotéky - oplatí sa? Ako postupovať?
Ak si na začiatku sformulujeme pracovnú hypotézu: „Predčasné splatenie sa predsa musí oplatiť, inak by táto možnosť neexistovala!“ mali by sme dospieť k logickému záveru a aj odpovedi na prvú otázku z titulku: „Áno, jednoznačne“. Zrejme ale treba zopakovať, prečo je to tak a ako sme dospeli k takejto ultimatívnej odpovedi. Radi vám popíšeme aj postup, ako na to, dokonca bez poplatkov. Najprv si ale zopakujme pojmy.
Základné pojmy | |
|---|---|
Hypotekárne banky | Banky poskytujúce úvery na financovanie bývania zaistené nehnuteľnosťou – hypotéky. Podľa evidencie subjektov finančného trhu Národnej banky Slovenska je z 27 bánk pôsobiacich v našej krajine 7 hypotekárnych – s oprávnením poskytovať hypotéky |
Právo na predčasné splatenie úveru na bývanie | Všeobecne definované európskou legislatívou a presne vymedzené národnými legislatívnymi úpravami |
Predčasné splatenie hypotekárneho úveru | Splatenie časti alebo celého zostatku istiny pred dohodnutým termínom splatnosti je prakticky možné kedykoľvek počas trvania úveru |
| Pokuta za predčasné splatenie hypotéky | Neexistuje. V zákone, zmluvách a bežnej hypotekárnej praxi ide o poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru vo výške maximálne 1 % zostatku istiny |
| Mimoriadne splátky hypotéky | Splátky zaplatené navyše mimo mesačných splátok a mimo dátumu splatnosti, alebo vo vyššej ako bežne dohodnutej výške |
| Mimoriadne splátky v čase výročia zmluvy | Raz ročne počas obdobia výročného dátumu podpisu zmluvy je možné bez poplatku jednorazovo splatiť až 20 % istiny hypotéky |
| Bezplatné predčasné splatenie úveru na bývanie | Možné v čase výročia fixácie úrokovej sadzby hypotéky |
| Fixácia úrokovej sadzby hypotéky | Nemennosť úrokov hypotekárneho úveru dohodnutá zmluvne na určitý čas, minimálne na 1 a maximálne 30 rokov |
Beblavého konštanta
Musíme konštatovať, že minimálne od roku 2016 každý hypotekárny bankár, ale aj hypotekárny či finančný poradca vie, čo je to Beblavého konštanta. Nebudeme riešiť, či sa na vtedajšieho poslanca, ktorý navrhol dôležitú novelu Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie všetci, čo sa hypotékami živia stále hnevajú, alebo už nie. V každom prípade už 5 rokov platí Beblavého konštanta vo výške 1 %.
Poplatok za predčasné splatenie hypotéky je teda v našej krajine zo zákona maximálne 1 % z predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie. Podľa zákona môže tento poplatok zahŕňať iba oprávnené náklady banky, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky. Banka pritom tento poplatok môže, ale nemusí uplatniť, čo prakticky znamená, že ho uplatňujú všetky banky, ponúkajúce na Slovensku úvery na bývanie.
Prečo sa oplatí predčasné splatenie hypotéky?
Ak budeme parafrázovať jedno zo základných prísloví, alebo možno porekadiel biznisu: „Pretože nie sme tak bohatí, aby sme si mohli dovoliť splácať aj lacné hypotéky.“ Alebo: „Pretože nie sme takí bohatí, aby sme si mohli dovoliť kúpiť aj to najlacnejšie bývanie.“ Variantov a ich jemných nuáns by sa dalo popísať neúrekom, ale v podstate s rovnakým posolstvom: „Pretože sa na predčasnom splatení dá ušetriť a v podstate nedá prerobiť.“
Kedy sa vraj neoplatí predčasné splatenie hypotéky?
Ak sa na problém pozrieme napríklad „investičnou optikou“, predčasné splatenie hypotéky sa neoplatí nikdy, ak financie, ktorými by sme ju splatili, dokážeme zhodnotiť. Toto je ale pomerne špekulatívna téza, pretože zisk pri investovaní nevie garantovať nikomu nikto, ani rada guvernérov Európskej centrálnej banky.
Podľa niektorých „zasvätených rád odborníkov na všetko“ píšúcich najmä v anonymných hlbinách sociálnych sietí sa nemôže predčasné splatenie hypotéky vyplatiť. 1 % vraj síce vyzerá ako nízke číslo, ale pri horibilných sumách hypoték je to stále veľa. K tomuto dodáme len tento ukážkový výpočet: ak je zostatková istina hypotéky, ktorú chceme predčasne splatiť 30 000 €, 1 % poplatok bude 300, slovom tristo €. Ak máme spomínaných 30 000, nemáme asi dôvod rozmýšľať nad 300 €, alebo áno?
Náš tip
Matematika súvisiaca s predčasným splatením zaisteného úveru na financovanie bývania – hypotéky – nie je pre laikov. Ak zvažujete predčasné splatenie, poraďte sa s nezávislým finančným poradcom a verte, že sa to oplatí – tak, ako vždy, keď ide o peniaze.
Ako postupovať pri predčasnom splatení hypotéky?
- ak to chcete mať bez poplatkov, nájdite zmluvu a naplánujte termín bezplatného predčasného splatenia na výročie fixácie
- presne si zrátajte výšku zostatku a aj poplatku k termínu predčasného splatenia
- ak pre vás Beblavého 1 % nie je problém, alebo máte vážny dôvod predčasne splatiť hypotéku čo najskôr, požiadajte písomne vašu banku o predčasné splatenie
- banka vám okrem presného vyčíslenia zostatku poskytne podľa zákona bezodkladne všetky ďalšie informácie a podklady
- čiastočne banka a čiastočne vy doriešite záležitosti týkajúce sa vecného bremena na katastri
- k termínu predčasného splatenia je potrebné sumu zostatku hypotéky jednorazovo uhradiť
Aj refinancovanie je schodná cesta
Ak nemáte voľné financie na predčasné splatenie hypotéky, môže to za vás urobiť banka. Volá sa to refinancovanie hypotéky a jeho prvým krokom je práve predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Druhým krokom je výber hypotéky od konkurenčnej banky, "prenesenie" zostávajúceho dlhu a jej splácanie za výhodnejších podmienok.
Viete...
... že v časoch „refinančného eldoráda“ sú aj tento rok na slovenskom hypotekárnom trhu banky, ktoré pri „prenesení“ hypotéky k nim zaplatia poplatok za predčasné splatenie hypotéky za vás?
Nie sú to síce všetky banky, ktoré u nás ponúkajú hypotéky, pretože sa to zjavne neoplatí, ale pár ich existuje a ak ich nájdete, vaše náklady na refinancovanie budú nižšie.
Predčasné splatenie hypotéky...
... je v podstate popretím jej základnej podstaty: dlhodobé splácanie vysokej sumy na zabezpečenie nehnuteľnosti, ktorú nemáme šancu vytiahnuť z matraca alebo nasporiť. Samozrejme, s preplácaním požičanej sumy – veď aj bankárky a bankári musia z niečoho žiť. Keďže ide o dlhodobé, maximálne 30-ročné splácanie, tak v relatívne prijateľných splátkach rozložených v čase. Napriek tomu, že predčasné splatenie hypotéky je v čase jej vybavovania a získania čisto hypotetické, existujú férovo nastavené pravidlá, ako sa to dá.
Zdroje: Eur-lex | Národná banka Slovenska
Autor článku:
.png)
