Mimoriadne splátky hypotéky vedia pomôcť. Treba ich však dobre zvážiť
Mimoriadne splátky hypotéky. Téma, ktorá sa z času na čas vynorí, je na pretrase a potom je o nej znovu ticho. Naposledy zarezonovala v roku 2023. Prišlo totiž k veľkej zmene, ktorá umožňuje mimoriadne splátky každý mesiac. My si dnes povieme viac o tejto téme a priblížime si aj spomínanú legislatívnu zmenu.
Čo sú mimoriadne splátky hypotéky?
V zásade ide o sumu zaplatenú nad rámec mesačnej splátky. Zvyčajne ju ľudia realizujú raz do roka, teda v momente, kedy nasporia nejaký väčší obnos peňazí. Nemá totiž veľký vplyv realizovať mimoriadne splátky hypotéky v rádovo desiatkach eur každý mesiac. Vplyv na úrok resp. istinu je v takom prípade prakticky zanedbateľný.
Banka pri mimoriadnej splátke dáva na výber z dvoch možností:
- skrátiť dobu splácania - v tomto prípade zostane mesačná splátka v rovnakej výške, zato však dôjde ku skráteniu doby splácania
- znížiť mesačnú splátku - pri tejto voľbe dôjde k zníženiu mesačnej splátky, doba splácania zostane rovnaká
Obe možnosti majú svoje pre a proti. Treba dobre spočítať všetky premenné, ako je zostatok hypotéky, zvyšnú dobu splácania a výšku úroku.
Výhody mimoriadnych splátok
Výhody mimoriadnych splátok spočívajú práve v znížení celkovej dlžnej sumy (istiny) a vo finále aj úrokov. Tie sa totiž počítajú práve z istiny. Mimoriadnymi splátkami si teda môžete znížiť buď celkovú výšku mesačnej splátky alebo dĺžku splácania hypotéky.
Dôležitý je tiež psychologický aspekt. Predčasné splátky dokážu skrátiť dobu splácania úveru, takže človek je rýchlejšie bez dlhu. Rovnaký efekt môže mať aj nižšia splátka. Pokiaľ niekto dá zo svojej výplaty na splátku hypotéky iba povedzme 5%, bude ho to podstatne menej “bolieť”, ako v prípade, že dáva 20%.
Postup pri realizácii mimoriadnej splátky
Postup pri realizácii mimoriadnej splátky začína v banke. Práve tam by mali smerovať vaše kroky, aby ste zistili, ako postupovať ďalej. Informácie môžete samozrejme získať aj telefonicky alebo e-mailom. Osobnej návšteve banky sa však zrejme nevyhnete. Minimálne pri podpise potrebných dokumentov.
V banke by vám mali vypočítať sumu, ktorú ušetríte, ak si vyberiete jeden alebo druhý model (teda zníženie mesačnej splátky alebo skrátenie doby splácania). Banka následne pripraví všetky podklady a potrebné dokumenty. Potom prevediete peniaze v rámci mimoriadnej splátky.
Nová legislatíva a jej vplyv na hypotéky na Slovensku
Najväčšou zmenou v oblasti mimoriadnych splátok hypoték za posledné roky je legislatívna úprava z roku 2023. V júni toho roku došlo k zmene zákona o úveroch na bývanie. Dovtedy bolo možné realizovať mimoriadnu splátku iba raz do roka. Splatiť sa dalo 20% zo zostatku hypotéky.
Spomínaná zmena však prináša podstatnú úpravu. Mimoriadnu splátku je možné realizovať každý mesiac. Jediným obmedzením je fakt, že za rok bude možné splatiť nanajvýš 30% istiny úveru. Nie je však predpoklad, že by túto možnosť začali ľudia húfne využívať. Ako sme spomínali vyššie, citeľný vplyv na hypotéku má mimoriadna splátka vo výške rádovo tisícov eur.
Viac si ukážeme na praktickom príklade.
Praktický príklad mimoriadnej splátky
Povedzme, že máte zostatok hypotéky 100 000€, mesačná splátka je 450€ a doba splácania je 20 rokov. Výšku mimoriadnej splátky stanovme na sumu 5000€. Na výber máte dve možnosti:
- skrátiť dobu splácania - v tomto prípade dôjde o skrátenie doby splácania o 11 mesiacov. Vo finále tak ušetríte zhruba 4900€.
- znížiť mesačnú splátku - pokiaľ si znížite splátku, klesne vám zo 450€ na 427,4€. Mesačne tak ušetríte 22,6€. Túto sumu však musíme vynásobiť zostávajúcimi mesiacmi, ktorú hypotéka ešte bude trvať - 240 (20 rokov x 12 mesiacov). Na konci tak ušetríte 5424€ (240 x 22,6€).
Pri tomto príklade by vyšlo efektívnejšie znížiť si mesačnú splátku hypotéky. Avšak v momente, kedy by doba splácania bola nie 20, ale len 15 rokov, vychádza lepšie skrátenie doby splácania. Prepočet je totiž jasný - 180 mesiacov x 22,6€ vychádza 4 068€.
Samozrejme ide o hrubé odhady, na ktoré má podstatný vplyv napríklad fixácia úveru, výška úroku a pod. Berte to teda skôr, ako ilustratívny príklad než bernú mincu.
Rady a tipy
Naše rady sa budú týkať najmä toho či do mimoriadnej splátky ísť alebo nie. Tá totiž nie je pre každého. Oplatí sa najmä ľuďom, ktorí sú principiálne proti akejkoľvek dlžobe. Je to pochopiteľné. Nie každý sa vie preniesť cez ten pocit, že má banka záložné právo na nehnuteľnosť, ktorú vlastní.
V ostatných prípadoch vám však finančný poradca poradí ušetrené peniaze skôr investovať. Tam je za istých okolností väčšia šanca svoje peniaze zhodnotiť natoľko, že prevýšia to, čo s predčasným splatením ušetríte.
Zdroj: aktuality.sk, forbes.sk, nbs.sk, Ministerstvo financií SR
Autor článku:
