Hypotéka naopak: kedy sa vám oplatí?

Dárius Polák     Publikované 16.09.2020 Rada | Hypotéky

Hypotéka naopak: kedy sa vám oplatí?

Hypotéka naopak, odborne známa ako hypotéka určená na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, je typ hypotéky, v ktorej si žiadateľ najprv nechá schváliť určitú výšku hypotéky bez toho, aby mal vopred vyhliadnutú nehnuteľnosť. Pri klasickej hypotéke najprv žiadateľ potrebuje nájsť nehnuteľnosť a až potom zisťuje či na ňu môže získať hypotéku.


Takže, čo je hypotéka naopak a ako funguje? Na začiatku dôjde ku schváleniu a až potom sa začína žiadateľ a banka sústrediť na nehnuteľnosť. Žiadateľ tak už vopred vie akú hypotéku môže získať a aké sú jeho možnosti čo sa týka bývania. Na nájdenie nehnuteľnosti má totiž 6 mesiacov. Táto možnosť sa oplatí najmä v čase ekonomickej krízy, ako je tomu napr. v súčasnosti spojená s koronavírusom.


Akonáhle je žiadateľovi schválená maximálna suma, ktorú môže mať v závislosti od svojho príjmu a výdavkov, banka upraví výšku hypotéky potom čo si žiadateľ nájde nehnuteľnosť. Vopred schválená hypotéka môže byť schválená, no nikdy nie je navýšená. Ak by napr. žiadateľ našiel spolužiadateľa (partnera/partnerku), proces musí prejsť schválením nanovo podľa aktuálnych podmienok banky.

Pokiaľ ide o podmienky, hypotéka naopak sa dá využiť na účel kúpy nehnuteľnosti a výstavbu novej nehnuteľnosti. Pri výstavbe je potrebné, aby mal klient minimálne podanú žiadosť o stavebné povolenie, zatiaľ čo pri kúpe musí byť stavba skolaudovaná, výnimka sa však vzťahuje na developerské projekty. Môže ísť o zaujímavý produkt pre určitých ľudí, nakoľko záujem o hypotéky je neustále vysoký.

Ako získať hypotéku na nešpecifikovateľnú nehnuteľnosť

Teraz sa pozrime na to, ako funguje hypotéka naopak a aké sú rozdiely oproti klasickej hypotéke. Väčšina procesu na získanie tejto hypotéky sa zhoduje s klasickou hypotékou. Žiadateľ o hypotéku najprv požiada o výšku hypotéky, ktorá sa mu overuje na základe príjmu, výšky výdavkov a informácii z úverového registra (či napr. splácal svoje predchádzajúce záväzky načas). Toto sa uskutoční pred schválením a po schválení sa už príjem ani záväzky nepreverujú.

Potom čo sa hypotéka schváli, žiadateľ podpisuje zmluvu o hypotéke s nasledujúcimi podmienkami - výška hypotéky, fixácia, úroková sadzba, ďalšie poplatky a RPMN. Po podpísaní má následne žiadateľ 6 mesiacov na to, aby našiel nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá dohodnutým podmienkam.


Akonáhle žiadateľ nájde vysnenú nehnuteľnosť a oznámi to banke, dôjde k vytvoreniu dodatku úverovej zmluvy, v ktorej sa upraví presná výška hypotéky, ako aj záložné zmluvy. K tomu sú potrebné nasledujúce doklady:

  • občiansky preukaz majiteľa/predávajúceho,
  • znalecký posudok pre zakladanú nehnuteľnosť,
  • stavebné povolenie v prípade výstavby nehnuteľnosti,
  • návrh kúpnej zmluvy v prípade predávanej nehnuteľnosti.

Výhody hypotéky na nešpecifikovateľnú nehnuteľnosť

Existuje niekoľko situácií, kedy sa tento typ hypotéky oplatí, sú to:

  1. v prípade, ak máte zahraničný príjem a chcete mať vopred schválenú hypotéku v prípade expirácie platnosti potvrdenia o výške príjmu,
  2. ak chcete mať vopred schválené 90 % financovanie na kúpu nehnuteľnosti, nakoľko sa táto výška udeľuje len na výnimku,
  3. hrozí, že sa vám v budúcnosti zníži príjem, poprípade vám v súčasnosti vychádza veľmi dobrá priemerná výška príjmu za posledných 6 mesiacov,
  4. dôjde u vás ku zmene spôsobu pracovného pomeru (z TPP na živnosť, alebo živnosť na s.r.o.),
  5. chcete v budúcnosti zmeniť zamestnanie, nakoľko by ste v novom zamestnaní opäť museli čakať 6 mesiacov na výpočet priemernej výšky príjmu,
  6. obávate sa, že dôjde ku zmene úrokových sadzieb, poprípade ďalších podmienok hypotéky kvôli novej legislatíve,
  7. ak vaša partnerka/manželka je tehotná, poprípade plánujete mať dieťa, nakoľko sa vtedy pri výpočte príjmu počíta už materská a nie príjem zo zamestnania,
  8. spĺňate podmienky a chcete využiť hypotéku pre mladých, poprípade o niekoľko mesiacov už túto možnosť nebudete môcť využiť.

Kto ponúka hypotéku naopak

V súčasnosti ponúkajú hypotéku naopak dve banky - Unicredit a ČSOB.

Unicredit banka

Unicredit banka umožňuje využiť hypotéku naopak na kúpu nehnuteľnosti ako aj výstavbu nehnuteľnosti. Peniaze sa taktiež dajú využiť na rekonštrukciu, maximálna výška je však obmedzená na 20-tisíc eur.

Čo sa týka poplatkov, sú celkom vysoké. Po nájdení nehnuteľnosti alebo získania stavebného povolenia je poplatok za dodatok vo výške 166 eur. V prípade, ak sa hypotéka nebude čerpať, platí sa poplatok vo výške 500 eur.

ČSOB banka

V ČSOB banke sa hypotéka naopak dá využiť len na kúpu nehnuteľnosti, na výstavbu už nie. Banka ponúka bezplatné vypracovanie dodatku úverovej zmluvy. V prípade schválenie hypotéky naopak, kedy však nedôjde k čerpaniu je poplatok vo výške spracovateľského poplatku. Ako je uvedené na webstránke banky, napr. pri hypotéke vo výške 50-tisíc eur je spracovateľský poplatok 90 eur.

V prípade, ak je hodnota nehnuteľnosti nižšia ako predschválená výška hypotéky, žiadateľ môže použiť zvyšné peniaze na rekonštrukciu. Stačí na to čestné prehlásenie. Nevýhodou okrem toho, že sa peniaze nedajú použiť na výstavbu je aj začiatok fixácie úroku, ktorý začína už podpisom úverovej zmluvy. Ako klient takto môžete stratiť až 6 mesiacov fixácie. Banka taktiež neakceptuje zahraničný príjem.

Predschválená hypotéka nie je hypotéka naopak

Predschválená hypotéka totiž preveruje iba váš úverový register a príjem. Ak nejde o extra bonitného klienta s vysokým príjmom, na schválenie hypotéky je minimálna šanca.

Problém nastáva v ďalšom procese schvaľovanie, hlavne ak ide o iný príjem ako z trvalého pracovného pomeru. Príjmy z podnikania, prenájmu nehnuteľnosti, diéty alebo zahraničný príjem bývajú vždy komplikovanejšie.

Hypotéku naopak využite, ak sa vám hodí

Hypotéka naopak je zaujímavý produkt, ktorý sa však oplatí len v určitých situáciách, ktoré sme popísali vyššie. Ak sa však nevidíte ani v jednej situácii, je pre vás lepšie zvoliť klasickú hypotéku, nakoľko vám hrozí zaplatenie zbytočných poplatkov.

Zdroj: Pravda | Denník E

author

Autor článku:

Dárius Polák

Vyštudoval obor Business Economics v rámci medzinárodného dvojitého diplomu. Písaniu článkov sa venuje od roku 2016, vrátane tém s finančným charakterom. Prečítať viac o autorovi

Máte otázku alebo vlastnú skúsenosť? Podeľte sa o ňu v komentároch.