Čaká nás sprísnenie podmienok na získanie hypotéky?

Ján Schneider     Publikované 08.07.2020 Aktualita | Hypotéky

Čaká nás sprísnenie podmienok na získanie hypotéky?

Korona kríza priniesla aj v našej krajine sériu ekonomických opatrení týkajúcich sa zákonite aj finančného trhu. Bude v týchto ťažkých časoch ťažšie získať hypotéku alebo naopak ľahšie? Inšpiruje sa naša národná banka českou a uvoľní odporúčania limitujúce hypotekárny trh? Čaká nás sprísnenie alebo uvoľnenie podmienok získania hypotéky?

Ako sme na tom vo finančnom sektore?

O prognózach vývoja sme písali nedávno, dnes sa povenujeme hypotekárnemu trhu. Experti v porovnaní s predošlou krízou vyzdvihujú zásadný fakt: dôsledky korona pandémie a najmä obmedzujúcich opatrení zasiahli prvotne reálnu ekonomiku. Predchádzajúca kríza prakticky vznikla vo finančnom sektore a tento sektor zasiahla ako prvý. Špecifikom tejto krízy je aj rýchly a výrazný prepad ekonomického rastu. Negatívne vplyvy aktuálnej krízy na ekonomiku sa zákonite nevyhnú ani finančnému sektoru.

Ako to vyzerá na hypotekárnom a realitnom trhu?

status quo spred korony sa mierne zmenil na status plus:

  • ceny nehnuteľností na Slovensku sú na maximách
  • v máji stúpli ceny nehnuteľností oproti aprílu o 1,3 %
  • podľa expertov národnej banky nie je zaznamenaná tendencia poklesu
  • hypotéky sú prakticky najlacnejšie odvtedy, čo ich u nás začali banky poskytovať
  • spomalenie rastu poskytovania úverov v súvislosti s koronakrízou sa zatiaľ neprejavilo.

Odklad splátok úverov, vrátane hypoték podľa odhadov ekonómov zachránil na Slovensku viac než 100 tisíc domácností. Tie by v dôsledku korona krízy nemali šancu splácať svoje záväzky. Dopady odkladu splátok budú experti vyhodnocovať po dobehnutí termínov posledných odkladov. Už sa ale objavili odhady, že k splácaniu po odklade sa nemusí vrátiť až okolo 30 % dlžníkov. Čo by bolo pre banky nie síce likvidačné, ale rizikové.

Netreba nadštandardne vedieť čítať medzi tými správnymi riadkami, aby sme zachytili náznaky zmeny v segmente spotrebiteľských úverov. Zásadné informácie sa dajú vyčítať aj z kľúčových publikácií Národnej banky Slovenska: májovej Správy o finančnej stabilite a júnovej Strednodobej predikcie na 2. kvartál 2020.

Národná banka Slovenska nastavuje od roku 2015 limity pre rôzne rizikové ukazovatele spojené s poskytovaním úverov domácnostiam. Limity sú vo forme odporúčaní, ktoré síce nie sú pre banky právne záväzné, ale sú rešpektované. Viac sa dočítate v článku o podmienkach získania hypotéky.

Vedeli ste, že ...
… podľa aktuálneho odhadu Českej národnej banky nadhodnotenie cien bytov mierne vzrástlo na 15-25 %?

Údaje sú podobné aj u nás, zrejme neprekvapí ani fakt, že ceny nehnuteľností kulminovali práve v marci 2020.

Budú sa razantne meniť podmienky pre získanie hypotéky?

Razantne nie, banky už ale postavili „obranný val“ na udržanie stability vo finančnom sektore. Ide o viacero „línií obrany“, prvá má zabrániť nárastu strát najmä z úverov. Opatrenia sa týkajú aj spotrebiteľov a prvé z nich už beží: odklad splátok existujúcich úverov. Odklad má okrem uľahčenia situácie dlžníkov zabrániť výraznému nárastu zlyhaných úverov. Toto opatrenie však neznižuje kreditné riziko pre banky, len ho posúva v čase.

Pripravené sú však ďalšie opatrenia, týkajúce sa nových úverov. Ak to zjednodušíme, bude ťažšie získať hypotéku a všeobecne spotrebiteľský úver. Ak vás banka ohodnotí ako rizikového a ak vám bude ochotná požičať, ponúkne vám menej výhodné podmienky. Tie môžu byť pre mnohých žiadateľov odrádzajúce.

Okrem toho Národná banka Slovenska hľadá spôsob, ako „klepnúť po prstoch“ sprostredkovateľom hypoték. Tí totiž podľa expertných analýz prinášajú do hypotekárneho systému najviac rizikových hypotekárnych úverov. Tieto riziká riešil vo svojej analýze už aj Medzinárodný menový fond. Problémy sú najmä s výškami úverov a s províziami sprostredkovateľov.

Náš tip

Ak stále váhate nad hypotékou – čo je v dnešných neistých časoch prirodzené – neváhajte. Keď zoberieme do úvahy reálny stav hypotekárneho trhu a relevantné prognózy, lepšie časy na vzatie hypotéky už zrejme nenastanú. Podmienky na hypotekárnom trhu sa u nás tak skoro neuvoľnia, skôr naopak. A ceny realít tiež nebudú klesať, momentálne síce mierne, ale dlhodobo rastú.

Čo na to NBS?

Mottom aktuálnej májovej prognózy ekonomického vývoja od našej banky bánk bolo: „voľný pád ekonomiky“. Čo sa realitného a hypotekárneho trhu týka, sme v stave miernej stagnácie s tendenciami rastu cien. Podľa expertov NBS tu nemôžeme v dôsledku koronakrízy konštatovať nejaký zásadný prepad. To je zrejme aj dôvod, prečo Národná banka Slovenska zatiaľ neohlásila uvoľnenie limitujúcich opatrení hypotekárneho trhu. Pozrime sa, ako na to idú na blízkom západe.

Česká národná banka pokračuje v uvoľňovaní

Po tom, čo v apríli Česká národná banka zrušila limit pre ukazovateľ DTI, ohlásila 18. júna ďalšie uvoľňovanie. Limit ukazovateľa DSTI, ktorý bol 45 %, bude od 1. júla zrušený. Banková rada Českej národnej banky ponechala v platnosti ukazovateľ LTV a potvrdila jeho limit na úrovni 90 %. Tieto opatrenia by mali pomôcť rozbehnúť realitný trh a zároveň ho udržať v nízko rizikových medziach.

Česká národná banka využíva sadu pravidiel obmedzovania rizík spojených s poskytovaním hypoték od roku 2015. ČNB pracuje na tom, aby tieto odporúčania mali aj legislatívnu oporu. Zatiaľ sú – rovnako ako u nás - stále len odporúčaniami, ale bankami rešpektovanými. Sada pravidiel okrem LTV, DSTI a DTI limituje napríklad aj dĺžku splatnosti hypoték a ďalšie parametre rizikovosti hypotekárneho trhu.

Udržiavať stabilitu či uvoľňovať?

Vidíme teda dva rôzne prístupy národných bánk krajín, ktoré sú si v Európe zrejme najbližšie. Napriek tomu, že situácia na realitných a hypotekárnych trhoch sa u nás a za západnými hranicami vyvíja podobne, podmienky sú iné. Objektívne: úrokové sadzby a RPMN hypoték sú v Čechách vyššie ako u nás. Aj preto, že naši západní susedia sú síce v únii, ale stále nemajú euro.

Uvoľňovanie opatrení teda nemusíme našim bratom spoza hraníc závidieť. Pretože u nás hypotéky už sú historicky najlacnejšie a zatiaľ stále aj najdostupnejšie. Naša národná banka už v podstate ani veľmi nemá čo uvoľňovať. Naopak, skôr či neskôr očakávajme mierne sprísnenie.

Zdroje: Národná banka Slovenska / Realitná únia Slovenskej republiky / Česká národní banka

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi

Máte otázku alebo vlastnú skúsenosť? Podeľte sa o ňu v komentároch.