Blesková analýza slovenského hypotekárneho trhu

Ján Schneider     Publikované 18.03.2020 Analýza | Hypotéky

Blesková analýza slovenského hypotekárneho trhu

Ceny nehnuteľností na bývanie v našej krajine rástli minulý rok najrýchlejšie od roku 2008. Sú na maximách a podľa prognóz expertov bude rast pokračovať. Čo to znamená pre hypotekárny trh? Aké sú odporúčania NBS? Aké podmienky aktuálne potrebujete splniť?

Je to naozaj ako na trhu?

Ceny nehnuteľností a dostupnosť hypoték určujú viaceré faktory a ukazovatele. Niektoré sú predvídateľné, iné ani veľmi nie. Vedieť „čítať“ správanie hypotekárneho trhu a predpokladať jeho vývoj, je veda a kumšt. Porovnajme zopár ukážkových údajov z minulého roka:

  • za prvý polrok poklesol objem nových hypoték o 3 %
  • v treťom kvartáli ale vyletel až na 35 %
  • september 2019 sa stal jedným z najsilnejších mesiacov histórie slovenského hypotekárneho trhu
  • priemerná cena bývania v roku 2019 pritom vzrástla oproti predošlému roku o 7,5 %
  • ceny bývania v roku 2019 rástli rýchlejšie ako v roku 2008, na začiatku globálnej ekonomickej krízy spôsobenej krachom hypotekárneho trhu v USA.

Napriek takýmto výkyvom sa experti a analytici priebežne snažia sledovať, pochopiť a aj predpovedať vývoj realitného a hypotekárneho trhu.

Kto určuje ceny?

No predsa ten imaginárny „trh“. Ponuka, dopyt a ďalšie kľúčové i parciálne čriepky mozaiky faktorov, ukazovateľov, dát, identifikátorov, premenných, indexov... Ako teda vieme, aké sú priemerné ceny nehnuteľností určených na bývanie? Nad vývojom cien realít má povinnosť bdieť Národná banka Slovenska. Neurčuje ceny, ale ich sleduje, analyzuje a vydáva pravidelné štatistiky a aj odporúčania.

Čo je hypotekárny úver?

Podľa platnej legislatívy úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Existujúcej nehnuteľnosti, či rozostavanej alebo jej časti, alebo budúcej nehnuteľnosti. Hypotekárne úvery môžu v našej krajine poskytovať len banky. Teda aktuálne 12 bankových domov. Dlhodobo ide o najvýhodnejší spôsob financovania bývania.


Aké sú podmienky získania hypotéky?

Od roku 2018 a aj od začiatku tohto roka sa podmienky sprísnili. Sú praktickou a pragmatickou reakciou na vývoj realitného trhu, postupný nárast cien realít a zlepšovanie dostupnosti hypoték. Každá banka má vlastné postupy a metódy posudzovania kritérií a schvaľovania žiadostí o hypotéky.

Všetci poskytovatelia hypoték majú spoločných 6 základných okruhov podmienok. Hypotéku by ste mali získať ak spĺňate:

  • vek, ktorý na konci splácania nesmie presiahnuť 65 - 70 rokov
  • pravidelný príjem, ktorý treba preukázať
  • bonita – vaša, vrátane vašich výdavkov a aj bonita nehnuteľnosti
  • pozitívne záznamy v registroch dlžníkov za posledných 3 - 5 rokov, ktoré preukážu vašu pozitívnu platobnú morálku
  • trvalý pobyt v Slovenskej republike
  • podmienky odporúčané Národnou bankou Slovenska, teda ukazovatele LTV, DTI, DSTI.

Čo znamená LTV, DTI, DSTI?

LTV – Loan to value - je maximálna výška úveru voči hodnote nehnuteľnosti. Tá je aktuálne odporúčaná Národnou bankou Slovenska vo výške 60%.

DTI – Debt to income – je pomer celkového zadĺženia voči príjmu. Aktuálne maximálne 8 čistých ročných príjmov.

DSTI – Debt service to income – pomer výšky všetkých splátok voči čistému mesačnému príjmu po odrátaní životného minima je maximálne 60 %. Pozor, pri posledných dvoch ukazovateľoch sa neráta len s hypotékou. Ide o celkové zadĺženie, všetky splátky, pôžičky a úvery žiadateľa.

Vedeli ste, že…
... ceny hypoték sú na historických minimách a ich dostupnosť je celkom pohodlná?

Základné úrokové sadzby hypoték sa v čase písania tohto článku hýbu na Slovensku od 0,5 do 1,64 %.


Aká je najvýhodnejšia hypotéka?

No predsa tá, ktorá je zadarmo. Taká ale, žiaľ, neexistuje. Aj keď – bez snahy robiť reklamu – nie jednu banku už napadla napríklad súťaž o hypotéku s nulovým úrokom. Samozrejme, pre klientov, ktorí v banke už hypotéku majú a platia. Ale pozor, úrok nie je jediný údaj, ktorý určuje cenu hypotéky.

Ako vybrať tú správnu hypotéku?

Odporúčania Národnej banky Slovenska sú jednoznačné:

  • porovnávajte čo najširšie spektrum ponúk
  • aj malé rozdiely úrokových sadzieb znamenajú navýšenie preplatenia v tisícoch eur
  • porovnávajte porovnateľné ponuky
  • neporovnávajte úrokové sadzby pri rôznych fixáciách
  • čím dlhšia fixácia, tým vyšší úrok, ale aj istota splátky bez zmeny
  • všímajte si okrem úrokov aj ďalšie podmienky
  • zamerajte sa na RPMN – komplexné číslo nákladov hypotéky
  • poistenie nehnuteľnosti je povinné, nemusíte si ju však poistiť v rovnakej banke
  • dajte si pozor na viazanie ďalších podmienok k nízkemu úročeniu
  • zvážte, či hľadáte hypotéku s najnižšou splátkou, najnižším úrokom alebo najnižšou celkovou preplatenosťou úveru.

Náš tip
Na výpočet nákladov hypotéky nepotrebujete kúzelníka alebo realitno-finančného mága. Keďže dnes je už „všetko na webe“, stačí si vybrať jednu z online hypokalkulačiek. Určite nájdete objektívne porovnanie.


Aký je teda slovenský hypotekárny trh?

Pomerne malý, ale náš. Dynamický, ale napriek istej miere nevyspytateľnosti zvládnuteľný. Bez zásadných rizík a nadlimitných výkyvov. Aj preto, že priemerné ceny nehnuteľností lámu rekordy, je dostupnosť hypoték stále takmer výborná.

Buďme radi: u našich bratov Čechov aktuálne základné úrokové sadzby hypoték začínajú na 1,99 % a na 3 % nekončia. A ceny nehnuteľností tam rastú podobne ako u nás.

Zdroje: NBS / Slovensko.sk – ústredný portál verejnej správy

author

Autor článku:

Ján Schneider

Publicista, novinár, editor, šéfredaktor, učiteľ, školiteľ komunikácie. Miluje písanie, umenie, čítanie literatúry a rôznych odborných článkov s finančnou tematikou Prečítať viac o autorovi

Máte otázku alebo vlastnú skúsenosť? Podeľte sa o ňu v komentároch.