Ako vybaviť hypotéku: Komplexný návod krok po kroku pre každého!

Publikované 28.09.2016 Rada | Hypotéky

Ako vybaviť hypotéku: Komplexný návod krok po kroku pre každého!

Vybavenie a schválenie hypotéky je proces, ktorý má svoje pravidlá a vyžaduje si určitý čas. Na rozdiel od minulosti banky významne zefektívnili pre vybavenie hypotéky postup, takže dnes ju môžete získať naozaj veľmi rýchlo a jednoducho.

Asi väčšina z vás už vie, ako funguje hypotéka a že tento úver je určený primárne na bývanie - či už na kúpu bytu alebo domu, rekonštrukciu a modernizáciu domácnosti, prípadne na stavbu vlastného rodinného domu. No veľa ľudí, ktorí o hypotekárnom úvere rozmýšľajú, nevie, na čo všetko sa majú pripraviť a ako takéto vybavovanie vlastne prebieha. My sme sa rozhodli vám dať podrobný návod, ako na hypotéku. Poďme na to:

1. Vyriešte si záväzky

/data/common/multimedia/images/ruka3.jpg

V prvom rade je potrebné pozrieť sa na svoje aktuálne záväzky finančného charakteru. Ak máte nejaký úver alebo pôžičku, alebo dokonca aj kreditnú a kartu či povolené prečerpanie, musíte rátať s tým, že banka bude pri výpočte hypotéky a vašej bonity zohľadňovať všetky tieto záväzky na strane výdavkov vášho rodinného rozpočtu. Môže sa teda stať, že napriek tomu, že máte pomerne dobrý príjem, nedostanete hypotéku s takými parametrami, ako by ste potrebovali (najmä splatnosť a výška mesačnej splátky). Banka totiž od vášho príjmu odpočíta reálnu výšku splátok alebo predpokladanú výšku splátok (to je pri kontokorentne a kreditke) a až z daného rozdielu bude rátať, na aký hypotekárny úver máte nárok.

Riešenie spočíva v dvoch možnostiach:

  • splatenie úverov pred požiadaním o hypotéku - ak sa dá, skúste si splatiť tieto záväzky ešte pred požiadaním o hypoúver a banka ich vôbec nezapočíta do výdavkov domácnosti
  • splatenie úverov z navýšenej hypotéky - alternatívou môže byť deklarovať v banke, že si zoberiete vyššiu hypotéku a z nej vyplatíte existujúce úvery a pôžičky

2. Vyberte a overte si nehnuteľnosť

/data/common/multimedia/images/photo_0162720925irstxh.jpg

To, ako kúpiť byt alebo dom, či ako nehnuteľnosť postaviť, vám síce neporadíme, ale výber a overenie nehnuteľnosti je mimoriadne dôležité nielen pre vás, ale aj pre banku. Podstatné je najmä to, či je možné danou nehnuteľnosťou ručiť za hypotekárny úver - základnou podmienkou je, aby bola vysporiadaná z hľadiska vlastníckych vzťahov a nebola súčasťou iného ručenia.

Banky môžu mať problém s niektorými nehnuteľnosťami:

  • družstevný byt - na takýto byt hypotéku nezískate
  • zmenená dispozícia bytu alebo spojenie dvoch bytov - musíte mať povolenie od susedov a iných autorít
  • nevysporiadaná prístupová cesta k nehnuteľnosti - ak prístupová cesta nie je vo vlastníctve obce či mesta, musíte mať buď právo prechodu k danej ceste, alebo spoluvlastnícky podiel na nej
  • exekúcia - založiť sa nedá ani nehnuteľnosť, na ktorú je uvalená exekúcia
  • právo doživotného užívania - ak je na liste vlastníctva zapísané právo doživotného užívania pre tretiu osobu, tiež nie je možné touto nehnuteľnosťou ručiť

Mať vybranú nehnuteľnosť je potrebné aj z toho dôvodu, že už pri zadávaní žiadosti o hypotéku je potrebné špecifikovať, ako budú peniaze z úveru použité a čím sa bude ručiť. Je možné síce nechať túto záležitosť otvorenú až do momentu začatia celého procesu vybavovania hypotéky, ale pre banku aj pre vás je rýchlejšie a efektívnejšie, ak to budete vedieť už pred prvou návštevou.

3. Pripravte si doklady

/data/common/multimedia/images/photo_0162721058slonuc.jpg

Ešte prv, ako budete vôbec riešiť výber banky, je potrebné mať pripravené aspoň základné doklady. Sem patria dva doklady totožnosti každého žiadateľa o úver a doklad preukazujúci výšku príjmu. V prípade zamestnancov toto nemusí byť potrebné, pretože si to banka vie zistiť napríklad cez Sociálnu poisťovňu, v prípade samostatne zárobkovo činných osôb (čiže SZČO - živnostníkov) alebo konateľov je najlepšie mať so sebou kópiu daňového priznania.

Čo sa týka nehnuteľnosti, ak sa dá, pripravte si už pred prvou návštevou nasledujúce doklady:

  • list vlastníctva od predmetnej nehnuteľnosti, ktorou sa bude ručiť
  • kópiu katastrálnej mapy
  • geometrický plán, ak ide o stavbu rodinného domu alebo pozemok
  • stavebné povolenie pri stavbe alebo kolaudačné rozhodnutie pri už postavenej nehnuteľnosti

AKO ZÍSKAŤ HYPOTÉKU PRE MLADÝCH? Ak budete mať záujem o hypotéku pre mladých, musíte splniť podmienku nielen minimálneho príjmu, ale aj maximálneho. Tu platí limit, že aby ste získali hypotéku so štátnym príspevkom, musí byť výška vášho príjmu ako jednotlivca do 1,3 násobku priemernej mzdy v národnom hospodárstve, v prípade dvojice spolu do 2,6 násobku. Aktuálne to je 1.127,10 €, respektíve v prípade dvojice 2.254,2 €.

4. Vyberte si banku

/data/common/multimedia/images/photo_0162721048tkoali.jpg

Tento krok je najdôležitejší a nemali by ste ho podceniť, pretože rozhodne o výhodnosti a nevýhodnosti vášho budúceho úveru. Prakticky všetky banky zamerané na finančné služby pre verejnosť, až na niekoľko výnimiek, poskytujú možnosť získania hypotekárneho úveru na bývanie, rekonštrukciu nehnuteľnosti aj kúpu nehnuteľnosti.

Tu je niekoľko kritérií, podľa čoho by ste si mali vybrať najlepšiu hypotéku:

  • Dostupnosť hypotéky konkrétne pre vás - niektoré banky môžu uplatniť iný výpočet príjmu a výdavkov u každého individuálne, takže kým jedna banka vám schváli hypotéku podľa vašich predstáv, ďalšia vám povie, že vám požičia menej alebo pri dlhšej dobe splácania
  • Čo najnižšia úroková sadzba pri vhodnej dĺžke fixácie úroku
  • Čo najnižšie preplatenie hypotéky v prípade teoretickej možnosti naplnenia celej doby splatnosti
  • Možnosť a podmienky mimoriadnych splátok a úplného predčasného splatenia
  • Nefinančné kritéria - možnosť a flexibilita zmien v úverovom vzťahu aj neskôr, napríklad či a za akých kritérií je možné zmeniť výšku splátky, dobu splácania, predmet záložného práva a podobne

V praxi to znamená, že by ste mali porovnať ponuky čo najviac (ideálne všetkých) bánk a zvoliť si takú banku, ktorá vám dá presne taký hypoúver, aký potrebujete, s takými podmienkami, aké ste chceli a čo najvýhodnejšie tak, aby ste mali čo najnižší úrok. Jednou z veľmi podceňovaných vecí je aj poistenie splácania úveru. Nejde o povinné poistenie, avšak banky obvykle dajú klientovi lepší úrok, ak uzatvorí aj poistenie, ktoré banke zaručí, že v prípade úmrtia, trvalej invalidity alebo inej neschopnosti splatiť hypotéku, dostane banka svoje peniaze aj bez toho, aby musela siahnuť na založenú nehnuteľnosť. 

Užitočný TIP pre Vás:

NEMUSÍTE OBEHÁVAŤ VŠETKY BANKY: Vôbec nie je potrebné, aby ste obišli všetky banky. Všetky starosti môžete nechať napríklad na nás - z pohodlia domova si môžete porovnať hypotéky, stačí len zadať zopár základných údajov a potom počkať na vypracovanie konkrétnej ponuky - a čo je najdôležitejšie - s najlepšími možnými podmienkami na trhu.

Porovnať

5. Odovzdajte všetky dokumenty a počkajte na schválenie od banky

/data/common/multimedia/images/photo_0162691357xsuskw.jpg

Hneď, ako si zvolíte banku a hypotéku, ktorá je pre vás najvýhodnejšia a najviac vám vyhovuje, začne sa kompletizovanie žiadosti. Banka si na základe doložených dokladov o vašom príjme overí tento príjem, rovnako aj prípadné podlžnosti tak voči štátu, ako aj voči iným finančným subjektom. Najčastejšie si preklepnú banky žiadateľov z hľadiska dlhov na daniach, zdravotnom poistení, sociálnom poistení a splátkach úverov, leasingov a pôžičiek.

Ak budete brať hypotekárny úver ako manželia, je potrebné, aby všetky doklady odovzdal každý manžel sám za seba. Ak budete brať hypotekárny úver len ako jednotlivec a máte pritom manžela/manželku, musí tento podpísať v banke súhlas s tým, že si hypotekárny úver beriete. To sa týka aj situácie, že máte zúžené alebo zrušené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) - akurát v tomto prípade musíte priniesť notársku zápisnicu alebo rozhodnutie súdu o takomto stave. Súčasne so žiadateľmi si banka overí nehnuteľnosť, ktorá má byť predmetom záložného práva a to najmä z hľadiska právneho. Súčasťou založenia nehnuteľnosti býva aj jej ohodnotenie, ktoré vykonáva znalec - ten na základe fyzickej obhliadky vydá znalecký posudok, ktorý musíte k žiadosti o hypotéku priložiť tiež.

Banka taktiež bude vyžadovať, aby bola nehnuteľnosť poistená, pričom vinkulácia poistenia (vyplatenie peňazí pri poistnej udalosti) je primárne v prospech banky. Po odovzdaní a kompletizácii všetkých dokladov a žiadosti o úver začína už len obdobie čakania.

AKO DLHO TRVÁ VYBAVENIE HYPOTÉKY? Záleží to aj od vás. To, či budete mať úver vybavený za pár dní alebo niekoľko týždňov, viete ovplyvniť práve tým, že všetky potrebné doklady dodáte čo najskôr banke. Ak budú údaje v nich úplné a budete aj z hľadiska banky bezproblémový klient, nemusí trvať samotné vybavenie a schválenie hypotéky vôbec viac ako týždeň.

6. Gratulujeme - hypotéku máte schválenú

/data/common/multimedia/images/photo_0162721041drqjds.jpg

Banka hneď po vyhodnotení žiadosti a všetkých dokladov rozhodne o schválení úveru. Ak boli všetky doklady kompletné a v žiadosti nič nechýba, banka obvykle vydá súhlasné stanovisko k čerpaniu hypotéky. Následne potom môžete prísť do banky podpísať úverové a záložné zmluvy.

Po ich podpise banka vykoná zápis záložného práva, čiže vecného bremena, na list vlastníctva nehnuteľnosti a to prostredníctvom vkladu na kataster. Zavkladovanie tejto zmeny trvá obvykle do 30 dní, avšak nemusíte sa báť, že tak isto dlho bude trvať aj samotné uvoľnenie finančných prostriedkov - banky peniaze vyplatia na účet už pri prijatí návrhu na vklad na kataster, čo je spravidla takmer okamžite po podpísaní úverových a záložných zmlúv.

KOĽKO TRVÁ VYPLATENIE PEŇAZÍ? Toto je veľmi častá otázka, ktorú si kladie budúci dlžník a odpoveď je veľmi jednoduchá - záleží individuálne od banky. Potešíme vás ale minimálne aspoň tým, že na rozdiel od minulosti, kedy to mohlo trvať aj niekoľko dní, dnes je doba medzi schválením úveru a vyplatením na bankový účet naozaj už len minimálna a ide skôr o otázku hodín, než dní.

Pozor, schválením hypotéky to nekončí!

/data/common/multimedia/images/dve.jpg

Aj keď už máte hypotéku schválenú a peniaze na účte (alebo ich má na účte predávajúci nehnuteľnosti), zďaleka sa to ešte vôbec nekončí. Tou najdôležitejšou vecou teraz pre vás je sledovať trendy na hypotekárnom a finančnom trhu. Podľa dĺžky doby fixácie úroku príde skôr alebo neskôr čas, kedy bude možné hypotéku refinancovať a preniesť do inej banky.

Prečo by ste to mali robiť? Najmä kvôli ušetreniu peňazí. V minulosti bola táto téma pre Slovákov málo zaujímavá, ale skúsenosti s refinancovaním má stále viac a viac klientov. Vôbec to nie je taký administratívny a časový strašiak, ako to vyzerá, skôr naopak. A už aj jedna desatina percenta vie ušetriť niekoľko desiatok či stoviek € počas najbližších pár rokov - ale o tom až niekedy nabudúce!

Máte otázku alebo vlastnú skúsenosť? Podeľte sa o ňu v komentároch.