Ako vybaviť hypotéku: Komplexný návod pre každého
Ak sa chystáte financovať bývanie hypotékou, treba vopred vedieť, ako na to. Základné podmienky sú zákonne definované. Banky a prax finančného trhu ich pretavili do funkčných postupov, a v podstate je to celkom jednoduché. Priblížme si krok po kroku, čo všetko treba postupne urobiť, aby ste na konci maratónu videli na cieľovej páske nápis: „Schválená hypotéka.“ Algoritmus nazvaný „Ako vybaviť hypotéku“ má jednotlivé kroky zoradené v logickom slede.
Osnova
1. Vyberte si nehnuteľnosť
Toto je mimoriadne dôležitý štartovací krok pre vás, ale aj pre banku, a bez neho do cieľa nedobehnete. Nie každá nehnuteľnosť totiž môže byť zábezpekou hypotekárneho úveru. Banke budete musieť pri predkladaní žiadosti špecifikovať, akým spôsobom financie z hypotéky využijete, a čím mienite ručiť. Kľúčová podmienka „ručiteľnosti“ nehnuteľnosti je to, aby mala vysporiadané vlastnícke vzťahy a nebola zábezpekou iného úveru. Pre banky môže byť problém napríklad:
- družstevný byt
- zmenená dispozícia bytu
- vecné bremeno – teda nehnuteľnosť s právom doživotného užívania pre tretiu osobu alebo slúžiaca ako zábezpeka iného úveru
- exekúcia
- nevysporiadaná prístupová cesta k nehnuteľnosti
2. Racionálne a triezvo zvážte pre a proti
Hypotekárny úver je záväzok na 20-30 rokov, preto treba naozaj zodpovedne toto dôležité životné rozhodnutie zvážiť. Položte si otázku, či sa vám v momente rozhodovania viac ako hypotéka neoplatí riešiť napríklad bývanie nájmom. Objektívne berme do úvahy fakt, že dnes je hypotéka popri štátom dotovanom stavebnom sporení najvýhodnejšia možnosť financovania bývania napriek tomu, že ceny realít v našej krajine už takmer dva roky lámu historické rekordy. Podľa aktuálnych informácií Národnej banky Slovenska je podiel hypoték na počet obyvateľov v našej krajine najvyšší v eurozóne.
3. Vyhodnoťte, či spĺňate podmienky
Otázka: „Čo potrebujem na vybavenie hypotéky?“ má celkom triviálnu odpoveď: „Splniť podmienky!“ Nič menej, nič viac...možno ešte trpezlivosť, lebo hypotéku ani pri najlepšej vôli poskytovateľov nie je možné vybaviť jednoducho online „na tri kliky.“ Podmienky sú pomerne prísne, síce splniteľné, ale naozaj nie pre každého, pretože sú povinne dokladovateľné, a tak je aj ich splnenie bankami precízne hodnotené:
- základnou podmienkou vyplývajúcou z definície hypotekárneho úveru je jeho krytie nehnuteľnosťou – existujúcou alebo tou, ktorú mienite hypotékou financovať
- vek 18 až 65 rokov
- trvalý pobyt na Slovensku alebo slovenské občianstvo
- dostatočný preukázateľný príjem
- bonita
- pozitívna úverová história
4. Pripravte si 20 % na spolufinancovanie
Je to tak. Dnes reálne nemáte šancu získať „zlatú hypotéku“, ktorá by vám na 100 % pokryla financovanie kúpy či výstavby nehnuteľnosti. Hypotékou môžete pokryť 80 %, vo výnimočných prípadoch 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Zbytok budete musieť dofinancovať. Prečo je to tak? Nuž pretože okrem toho, že Národná banka Slovenska bdie nad hypotekárnym trhom, ona aj nastavuje jeho limitujúce podmienky. Nie sú síce – zatiaľ – zo zákona povinné, len odporúčané, ale poskytovateľmi všeobecne akceptované:
- DSTI – debt service to income = pomer ročných priemerných výdavkov súvisiacich s celkovým zadlžením voči čistému mesačnému príjmu: maximálne 60 %
- DTI – debt to income = maximálne úverové zaťaženie alebo výška celkového zadlženia: maximálne 8-násobok čistého ročného príjmu
- LTV – loan to value = pomer výšky úveru a hodnoty založenej nehnuteľnosti: do 80 %
- limit maximálnej splatnosti: 30 rokov
5. Vyberte si najvýhodnejšiu ponuku
Už vieme, že základné podmienky poskytovania hypoték sú na Slovensku nastavené legislatívne a nad všetkým bdie Národná banka Slovenska. Berme to tak, že poskytovanie hypotekárnych úverov je v podstate najvyššia úverová liga, a preto aj úvery na bývanie nemôže ponúkať hocikto. Podobne, ako musí žiadateľ splniť podmienky na získanie hypotéky, aj poskytovateľ musí splniť podmienky, aby úvery na bývanie mohol poskytovať.
Prečo teda banky neponúkajú identické hypotéky? V čom je rozdiel? Aby to bolo fér, bankové domy majú na štarte rovnaké východiskové podmienky a je len na nich, ako vám beh do cieľa dokážu uľahčiť. Nie je napríklad žiadne tajomstvo, že nie všetky banky na slovenskom bankovom trhu vydržali enormný tlak „úrokového dna“ nastaveného Európskou centrálnou bankou v súvislosti s koronakrízou. Postupne, mierne, ale isto začali pritvrdzovať najmä kritériá na získanie hypoték. Vyberajte teda uvážlivo a samozrejme ako východiskovú berte ponuku svojej banky.
Základné porovnávacie kritériá:
- výška a trvanie úveru
- celková suma, ktorú je potrebné splatiť
- druh a výška úrokovej sadzby
- ročná percentuálna miera nákladov RPMN
- všetky náklady – pravidelné aj jednorazové
- počet, frekvencia a výška splátok
- podmienky predčasného splatenia
6. Pripravte si potrebné doklady
- doklady totožnosti
- potvrdenie o príjme alebo kópia daňového priznania
- list vlastníctva nehnuteľnosti, ktorou sa bude ručiť
- kópiu katastrálnej mapy s vyznačenou nehnuteľnosťou
- stavebné povolenie, ak ide o stavbu či rekonštrukciu
- geometrický plán, ak ide o stavbu rodinného domu alebo pozemok
- kolaudačné rozhodnutie už postavenej nehnuteľnosti
- znalecký posudok
- ak žiadate o hypotéku ako manželia s platným BSM, každý dokladuje sám za seba
7. Požiadajte o hypotéku a čakajte na schválenie
V tejto fáze je to už jednoduché – po splnení predchádzajúcich povinných bodov vyplňte žiadosť a doložte bankou požadované dokumenty. Banka vašu žiadosť vyhodnotí, preverí, čo potrebuje, a rozhodne. Ináč povedané, schváli alebo neschváli vašu žiadosť o hypotekárny úver. Tu je nevyhnutné pripomenúť: splnenie podmienok nezakladá žiadne právo či nárok, ale len možnosť úver získať.
Otázka: „Ako dlho trvá vybavenie hypotéky?“ má jedinú odpoveď: „Tak dlho, ako treba.” Či to bude pár dní alebo pár týždňov, nezávisí len od banky. Ak budete mať vopred pripravené všetky doklady, nebudete zbytočne celý proces kompletizácie a vybavovania vašej žiadosti zdržiavať. Rátajte ale s tým, že to môže trvať minimálne týždeň – v tom rýchlejšom prípade. V tých pomalších aj niekoľko týždňov, v komplikovanejších aj zopár mesiacov.
8. Čo sa deje po schválení
- banka vás informuje o súhlasnom stanovisku k čerpaniu hypotéky
- po podpise úverových a záložných zmlúv banka vykoná zápis záložného práva na list vlastníctva nehnuteľnosti vkladom na kataster
- vklad trvá obvykle do 30 dní
- k uvoľneniu financií dôjde spravidla hneď pri prijatí návrhu na vklad – prakticky vzápätí po podpise zmlúv
Predposledným krokom po schválení je pravidelné splácanie hypotekárneho úveru (a prípadné realizovanie mimoriadnych splátok hypotéky). Nuž a tým posledným, ktorý zvyčajne príde po pár rokoch po schválení hypotéky, je jej refinancovanie. To už je ale téma na ďalší článok.
Zdroje: Youreurope – oficiálne stránky Európskej únie | Národná banka Slovenska
Autor článku:
